Ključevi uspjeha tržišta nekretnina
Tržište nekretnina

‘Zbog poreza bi na tržište moglo doći 50 tisuća praznih stanova i srušiti cijene’

Branko Papeš, direktor Dogma nekretnina govori o trendovima i zašto RH odstupa od Europe.

Ana Roksandić
17. siječanj 2025. u 07:39
Foto: Pixsell

Proučiti trendove drugih europskih nekretninskih tržišta, čini se, neće biti ni od kakve koristi onima koji želi prodati ili kupiti imovinu u Hrvatskoj. Godišnji rast cijena u sektoru nekretnina u prosjeku je u Europskoj uniji iznosio oko 3,8 posto. Štoviše, u nekim zemljama poput Finske i Francuske cijene padaju, dok naša zemlja tvrdoglavo prednjači u rastu cijena.

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stambenih objekata, mjerene indeksom cijena, u trećem tromjesečju 2024. u odnosu na drugo tromjesečje iste godine u prosjeku su više za 2,4 posto. Dok je na godišnjoj razini cijena između trećeg tromjesečja 2023. i 2024. viša u prosjeku 12,3 posto.

O razlozima rasta cijena i trendovima u trgovini nekretninama razgovarali smo s Brankom Papešom, direktorom Dogma nekretnina, jednom od najdugovječnijih domaćih agencija u prometu nekretnina, koja se nedavno proširila i na Sloveniju i Srbiju.

‘Biti podstanar je sram’

Kao društvo smo jako emotivno vezani za svoj dom, a biti podstanar gotovo pa je sramota. Uz to, u Lijepoj Našoj gotovo svima je cilj živjeti od iznajmljivanja.

Kako objasniti da Hrvatska prednjači u rastu cijena nekretnina?
Tržište nekretnina u Hrvatskoj i regiji bitno se razlikuje od ostatka Europe. Razloga za to je više, a najočitiji su visok postotak vlasništva, stid odlaženja u podstanare i pritisak stranih kupaca. U našem okruženju imati vlastitu nekretninu jedan je od najbitnijih životnih ciljeva. Kao društvo smo jako emotivno vezani za svoj dom, a biti podstanar gotovo pa je sramota. Uz to, u Lijepoj Našoj gotovo svima je cilj živjeti od iznajmljivanja.

Branko Papeš, direktorom Dogma nekretnina, jedne od najdugovječnijih domaćih agencija u prometu nekretnina koja se nedavno proširila i na Sloveniju i Srbiju

Sukladno tome, ne pratimo uobičajene europske indekse. Kod nas je u zadnjih godinu dana pala prodaja, ali cijene nisu pale. To se nigdje drugdje ne događa. Tržište prodavatelja i kupaca nije izjednačeno, posebno na atraktivnim lokacijama, jer pola Europe naginje kupovini nekretnine na Jadranu. U RH već postoje lokacije gdje je sto posto nekretnina prodano nedomaćem stanovništvu.

Dakle, uopće se ne trebamo uspoređivati s drugim europskim tržištima?
Da, jer nas je onaj bivši sustav razmazio. Zbog stanarskog prava i mogućnosti otkupa, kod nas je bilo najnormalnije da ljudi žive u svojim nekretninama, što nije slučaj u ostatku Europe. Približit ćemo im se, po tom pitanju, možda tek tijekom desetak godina. To su procesi.

Što možemo očekivati po pitanju lokacija, hoće li nekima još narasti popularnost?
Na nekim specifičnim tržišnim nišama rast cijena je već bio i daleko veći, primjerice u Gorskom kotaru. Dugo sam slušao kako to područje ima veliki potencijal, a do buma je došlo nakon pandemije. Tržište Gorskog kotara u zadnjih četiri do pet godina poraslo je tri do četiri puta. Razlog tome je veća potražnja za vikendicama i željom ljudi da se maknu iz grada.

Ulaganje u Gorski kotar je pametno jer kroz turistički najam to područje radi čitave godine. Popularnost hladnijih krajeva vidljiv je i u Europi, veliki turistički rast ljetnog turizma ima Skandinavija. Ljudi zbog sve viših temperatura, biraju krajeve poput Gorskog kotara da se bar malo ohlade. Sljedeća destinacija za koju vjerujem da će postati popularna je Lika, a i Osijek raste zbog prisutnosti IT sektora.

20

posto tržišta na atraktivnim lokacijama neće zahvatiti korekcije cijena kvadrata

Što možemo očekivati u 2025.?
Prema mom mišljenju, u 2025. najveći utjecaj na cijenu nekretnine bi mogao imati porez na nekretnine. Kalkulira se kako postoji oko 600 tisuća stanova koji se u ovom trenu ne koriste za stanovanje i koji će potencijalno biti oporezovani. Ako samo deset posto vlasnika praznih stanova odluči prodati ili dugoročno iznajmiti, to je oko 50 tisuća stanova koji će doći na tržište.

Kad se to dogodi, doći će do laganog poremećaja na tržištu, odnosno korekcije cijena. No, one neće biti posvuda, već na 80 posto tržišta na kojem su nekretnine na ‘normalnim’ lokacijama, dok na atraktivnim lokacijama, dakle oko 20 posto tržišta, do korekcija neće doći. U novogradnji očekujem povećanje cijena.

U novogradnji je s izdanim građevinskim dozvolama već definirano koliko će stanova ove godine biti na tržištu, a sukladno poreznoj reformi donesen je zakon da se za kupnju prve nekretnine kod starih nekretnina ne naplaćuje porez od tri posto, a kod novih nekretnina će se vratiti polovina PDV-a. To automatski znači da novogradnja postaje daleko atraktivnija za kupovinu.

Bavite se ovim poslom već 25 godina, je li ponašanje klijenata na bilo koji način promijenilo u tom periodu?
Jako velike promjene nastale su nakon pandemije koronavirusa. Prije korone, Hrvatima je bilo najbitnije koji auto voze, a nakon nje im je najbitnije u kakvoj nekretnini žive. Automobil je kod nas i dalje statusni simbol, međutim, sad je i nekretnina jako važna.

Zbog ‘lockdowna’ koji smo prošli, puno ljudi se odlučuje živjeti u boljim i ljepšim nekretninama. Uz to, pandemija je kod ljudi probudila osjećaj da neće živjeti zauvijek pa je tržište skupljih i ekskluzivnih nekretnina gotovo pa eksplodiralo. Počeo sam raditi prije 25 godina, tada je bilo najnormalnije da mlada osoba s oko 25 do 30 godina kupi mali stančić na nekoj poluatraktivnoj lokaciji, potom deset godina štedi, kupi malo bolju nekretninu i na kraju s 45 do 50 godina, kad se poslovno ostvari, kupuje nekretninu najviše razine na lijepoj lokaciji. Danas nam dolaze mladi ljudi i odmah kupuju vrhunsku nekretninu. Nema više postepeno, uz roditeljsku i drugu pomoć, odmah se ide na najbolje stambene jedinice.

New Report

Close