Ima jedna dobra izreka koja kaže da je najbolji porez – stari porez. Međutim, društvo, gospodarstvo i život toliko je uznapredovao, da ‘starog’ poreza više nema. Zato se, koliko god to bilo mnogima mrsko, porezi mijenjaju, uvode se novi, ukidaju stari, mijenjaju se stope. Na samu pomisao uvođenja novog poreza većini ljudi diže se kosa na glavi, ponekad s pravom, ali ponekad i ne. U više navrata mogu se čuti ‘stručnjaci’ koji kažu da uvođenje, primjerice, poreza na nekretnine nije dobro. Međutim, je li dobro na taj porez gledati jednodimenzionalno isključivo kao namet ili treba stvari sagledati iz više kuteva?

Ova 2024. je specifična godina. Ne samo da je prijestupna, nego je i politički prilično ‘nabijena’. Naime, ušli smo u superizbornu godinu pa na sam spomen poreza na nekretnine oporba ima elemenata strašiti građane s novim nametima. Budimo iskreni, to i jest novi namet ako se na njega gleda usko i jednodimenzionalno. No, ako se taj porez promatra kroz prizmu pozitivnog pokretača promjena, što bi zapravo trebao i biti, tada može pridonijeti tome da na tržištu bude, prvenstveno, što manje praznih stanova.

Prazna nekretnina najskuplja

Potrebno je naglasiti da bilo koji novi namet i novi porez bez jasne strategije nije dobar i može unijeti nered i stvoriti probleme. No prema ovome što se može vidjeti, a trenutno se pažljivo smišlja način uvođenja poreza na nekretnine i to neće previše utjecati za prosječnog građana, no imat će utjecaja na one građane s više nekretnina u vlasništvu bez obzira gdje se one nalaze, a najskuplja će nekretnina biti ona koja je prazna. Sve navedeno je u kontekstu stvaranja kvalitetne politike u kojoj je porezna poluga samo jedna od četiri poluge koje pomažu kretanja u smjeru bolje priuštivosti stanovanja. Kada govorimo o poreznoj poluzi, manjina ljudi je upoznata s činjenicom da ona može biti represivna ili poticajna, a koja u pravilu ima cilj aktivirati prazne stanove.

Prema do sada objavljenim informacijama, model uvođenja poreza na nekretnine odvijao bi se u tri faze.

Svaka zgrada priča za sebe

Prva faza je, zapravo, zamjena pojmova – a to je da se komunalna naknada pretvara u porez što za građane, objektivno gledajući, i nije novina. Promjena je tu ključna za gradove jer prihodom od poreza mogu raspolagati u puno širem spektru nego s prihodom od komunalne naknade koja je strogo namjenski prihod.

Druga faza je već puno složeniji način oporezivanja, a to su cjenovni blokovi koji su, zapravo, već sada prostorno određeni. No, dug je put pred nama jer se ti cjenovni blokovi moraju jasno porezno formirati. Naime, znamo da se svaka zgrada, odnosno stan, pogotovo u strogom središtu Zagreba, mora promatrati kao zasebna cjelina. Kada bi takva zgrada odradila konstrukcijsku i energetsku obnovu tada bi već bilo jednostavnije jer bi im vrijednost bila bliža realnom stanju no što je sada.

Svaka zgrada je priča za sebe, a svakako ne možemo uspoređivati zgradu sa ili bez dizala, zgradu s energetskim razredom B i D. Stoga možemo reći da imamo jako puno posla oko određivanja cjenovnih blokova koji su zapravo pitanje evidencije i definiranja u građevinskom kontekstu. Prema informacijama s kojima raspolažem, na predmetnoj evidenciji se radi temeljito i podaci se prikupljaju kako bi svaki građanin, odnosno cjenovni blok, bio adekvatno oporezivan.

Pravi izazov je kreirati cjenovne blokove u centru grada Zagreba jer svaka zgrada, odnosno svaki stan, ima različitu vrijednost koja može odstupati i po više desetaka tisuća eura. Na takvu vrstu nekretnina uz obnovu zgrade ili stana od presudne važnosti je dizalo za koji se početka siječnja ove godine, kroz sustav e-nekretnina, vodi evidencija. Naime, prilikom ulaska u taj sustav, on javlja da će u zabilježenim podacima biti dostupna i spomenuta informacija, dakle radi se na prikupljanju podataka.

No, u toj evidenciji ne može se dobiti podatak tko živi u određenoj nekretnini, tko ima nekretninu koja mu služi za povremeni boravak, je li ta nekretnina prazna ili je možda nekretnina u najmu za što netko ne plaća porez na najam. Stoga bi se podaci trebali iz više ministarstava spojiti u jednu bazu, nakon čega bi se došlo do jasnih podataka. Naime, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine imalo bi podatke o svim detaljima cjenovnih blokova, a Porezna uprava posjeduje informacije o imovini pojedinoga građana kao i njegovog mjesta stanovanja, što je zapravo dovoljan broj podataka da se zaključi služi li određena nekretnina kao prebivalište, odmor ili investicija.

Usput budi rečeno, u prvom kvartalu ove godine Ministarstvo financija planira donijeti novi Zakon o Registru stanovništva, obitelji i kućanstava. Iako je riječ o registru kojemu je cilj prikupljati podatke kako bi postojale ažurirane evidencije popisa stanovništva, birača, umirovljenika i slično, realno taj registar i temelj za uvođenje poreza za nekretnine.

I to je uvod u treću fazu koja bi bila “razrezivanje” poreza prema imovinskom stanju vlasnika ili supružnika, dohotku, broju ukućana, broju nekretnina u vlasništvu ili suvlasništvu i dodatnim parametrima koji bi se ponajviše fokusirali na vlasnika pojedine nekretnine.

Stanovi služe za svašta

Kao vlasnik agencije za nekretnine na tjednoj razini se susrećem s vlasnicima nekretnina koji te nekretnine gledaju kao siguran ulog, no ne žele ih prodavati ili iznajmljivati jer jednostavno nemaju potrebe niti poticaja za to. Svašta sam vidio, od stanova u novogradnji koji nikada nisu upotrebljavani, a obitelji lijepe papiriće na ulazna vrata da bi rado u toj zgradi kupili stan, preko stanova koji služe kao skladište pa sve do stanova koji služe kao privatna galerija za skupljanje umjetnina a nitko ne boravi u takvom stanu i samo ga vlasnik povremeno dođe obići.

Ustavom RH je zajamčeno da je vlasništvo nepovredivo i da nitko osim vlasnika ne može utjecati na to za koju će se namjenu koristiti njegov stan. No u situaciji kada je država primorana kroz razne poticaje stimulirati građane da kupuju i prodaju nekretnine, kada se izdvajaju znatna sredstva iz proračuna, opravdano je kreiranje porezne politike koja bi izmamila određeni portfelj praznih stanova na tržište jer bi tada najskuplja nekretnina bila ona koja je prazna.

Svakako da je otvoreno pitanje što se onda događa s porezom na stjecanje nekretnina od tri posto i kakva je situacija s PDV-om kod nekretnina u novogradnji. Tu se otvara prostor vladajućima da kroz predmetne poreze rasterete građane u potpunosti ili djelomično, bar za kupnju prve nekretnine. Puno je pitanja, škakljiva je tema. Zato niti jedna Vlada u posljednjih deset godina nije ozbiljnije javno govorila o porezu na nekretnine, iako je postojala snažna volja još 2013. godine. Ključna je u cijelom ovom procesu – komunikacija. Možda zvuči kao isprazna PR fora, no možete imati najbolju namjeru, najpravedniji porez na svijetu, sve najbolje, no ako nemate odličan plan komunikacije, džaba vam sve. Pitajte Kanađane.