Posljednjih godina sve veći broj hrvatskih državljana zaposlenih u inozemstvu razmatra kupnju nekretnine u Hrvatskoj. Razlozi su različiti – od povratka u domovinu, osiguravanja stambenog pitanja za obitelj, kupnje apartmana na Jadranu pa sve do investicije u nekretnine u Zagrebu, Istri, Dalmaciji ili drugim atraktivnim dijelovima Hrvatske.

Dobra vijest je da hrvatski državljani koji rade u inozemstvu danas mogu ostvariti kredit u Hrvatskoj. Međutim, važno je naglasiti da se u najvećem broju slučajeva radi isključivo o stambenim ili hipotekarnim kreditima osiguranima nekretninom.

Nenamjenski krediti i dalje su vrlo ograničeni

Za razliku od stambenih kredita, nenamjenski gotovinski krediti bez kolaterala i bez založnog prava na nekretnini uglavnom su nedostupni osobama koje ostvaruju primanja izvan Hrvatske.

Razlog tome je što banke kod takvih kredita nemaju dodatno osiguranje u obliku nekretnine te je procjena rizika značajno stroža. Upravo zato hrvatski državljani zaposleni u inozemstvu najčešće mogu računati na:

– stambene kredite za kupnju nekretnine,
– hipotekarne kredite uz zalog nekretnine,
– refinanciranje postojećih stambenih kredita.

U kojim državama zaposleni imaju najveće šanse za odobrenje?

Najveće mogućnosti ostvarivanja kredita imaju hrvatski državljani zaposleni u državama članicama Europske unije.

Osim država EU, dio hrvatskih banaka prihvaća i zaposlene u pojedinim državama Europskog gospodarskog prostora (EGP), odnosno državama koje su snažno povezane s europskim financijskim sustavom. Ovdje prije svega spadaju:

– Švicarska,
– Norveška,
– Island,
– Lihtenštajn.

Ipak, potrebno je naglasiti da svaka banka ima vlastitu kreditnu politiku te se prihvatljive države i uvjeti mogu razlikovati od banke do banke. Upravo zato nije dovoljno osloniti se na općenite informacije s interneta, već je preporučljivo unaprijed provjeriti mogućnosti kod financijskih stručnjaka koji svakodnevno surađuju s bankama.

Uvjeti kredita često su jednaki kao za zaposlene u Hrvatskoj

Jedna od najčešćih zabluda jest da će osoba koja radi u Njemačkoj, Austriji ili Irskoj automatski dobiti nepovoljniju kamatnu stopu od osobe zaposlene u Hrvatskoj.

U praksi to najčešće nije slučaj.

Ako banka prihvati državu zaposlenja i poslodavca te procijeni klijenta kreditno sposobnim, kamatna stopa i ostali uvjeti kredita uglavnom su jednaki kao i za klijente zaposlene u Hrvatskoj.

Trenutno se na hrvatskom tržištu mogu pronaći stambeni krediti s kamatnim stopama već od približno 2,8 % do 3,3 %, ovisno o banci, modelu kredita i statusu klijenta. Neke promotivne ponude kreću se i ispod 3 %.

Razlika je najčešće u vlastitom učešću

Ono gdje se najčešće pojavljuje razlika jest visina vlastitog učešća.

Dok pojedine banke za domaće klijente mogu financirati i do 90 % ili čak 95 % procijenjene vrijednosti nekretnine, kod zaposlenih u inozemstvu često se traži veće sudjelovanje vlastitim sredstvima.

Ipak, praksa pokazuje da danas postoje hrvatske banke koje za zaposlene u državama EU prihvaćaju i relativno nisko vlastito učešće, ponekad već od 10 %, pod uvjetom da su ostali elementi kreditnog zahtjeva kvalitetni.

Visina potrebnog učešća najčešće ovisi o:

– državi zaposlenja,
– vrsti poslodavca,
– visini primanja,
– lokaciji nekretnine,
– procijenjenoj vrijednosti nekretnine,
– internim pravilima pojedine banke.

Nekretnina mora biti u Hrvatskoj

Vrlo je važno naglasiti da hrvatske banke u pravilu financiraju nekretnine koje se nalaze na području Republike Hrvatske.

Drugim riječima, hrvatski državljanin zaposlen u Njemačkoj može kupiti stan u Zagrebu, kuću u Lici ili apartman na Jadranu koristeći kredit hrvatske banke, ali neće moći putem hrvatske banke financirati kupnju nekretnine u Njemačkoj, Austriji ili Švicarskoj.

Upravo zato ovaj model financiranja posebno je zanimljiv našim građanima koji žele dugoročno riješiti stambeno pitanje u Hrvatskoj ili investirati u domaće tržište nekretnina.

Koje uvjete klijent obično mora zadovoljiti?

Iako svaka banka ima vlastita pravila, postoje određeni kriteriji koji se pojavljuju gotovo kod svih kreditnih institucija.

Najčešće se traži:

– hrvatsko državljanstvo,
– zaposlenje u inozemstvu na neodređeno vrijeme,
– završen probni rok,
– kontinuitet zaposlenja od najmanje jedne do dvije godine,
– uredna kreditna povijest,
– redovita i dokaziva primanja.

Dodatna je prednost ako je riječ o međunarodnoj kompaniji ili velikom, stabilnom poslodavcu. To nije uvijek presudan uvjet, ali bankama predstavlja dodatni element sigurnosti prilikom procjene kreditnog zahtjeva.

Dokumentacija je specifična i zahtijeva pripremu

Jedan od najvećih izazova kod kredita za zaposlene u inozemstvu jest prikupljanje dokumentacije.

Osim standardnih dokumenata koje traže hrvatske banke, često je potrebno dostaviti i dokumentaciju specifičnu za državu zaposlenja.

Primjeri uključuju:

– potvrde o zaposlenju,
– platne liste,
– porezna rješenja,
– izvode računa,
– kreditna izvješća iz države zaposlenja,
– potvrde o urednosti financijskih obveza.

Primjerice, za osobe zaposlene u Njemačkoj često se traži SCHUFA izvješće kao dokaz uredne kreditne povijesti.

Većina dokumentacije mora biti prevedena na hrvatski jezik od strane ovlaštenog sudskog tumača, što dodatno produžuje proces ako se s pripremom ne započne na vrijeme.

Zbog toga se posebno preporučuje da se klijenti konzultiraju s financijskim stručnjacima prije potpisivanja predugovora ili davanja kapare za nekretninu.

Zašto je važno napraviti provjeru prije davanja kapare?

Jedna od najčešćih pogrešaka kupaca jest rezervacija nekretnine prije nego što su provjerili ispunjavaju li osnovne kreditne uvjete.

Iako klijent možda ima visoku plaću u Njemačkoj, Austriji ili Švicarskoj, to ne znači automatski da će kredit biti odobren.

Ponekad prepreku mogu predstavljati:

– vrsta ugovora o radu,
– prekratak radni staž,
– specifičnosti poslodavca,
– država zaposlenja,
– nedovoljna dokumentacija.

Zato je stručna preliminarna analiza često najbolji način da se izbjegnu nepotrebni troškovi i rizik gubitka kapare.

Hrvatska je trenutno vrlo konkurentna po kamatnim stopama

Još jedan važan razlog zbog kojeg sve više naših građana zaposlenih u inozemstvu razmatra kupnju nekretnine u Hrvatskoj jesu relativno povoljne kamatne stope.

Na hrvatskom tržištu danas se mogu pronaći stambeni krediti s kamatama oko 2,8 % do 3,3 %, ovisno o banci i modelu financiranja.

Za usporedbu, u Austriji se trenutno stambeni krediti najčešće ugovaraju uz kamatne stope od približno 2,9 % do 3,4 %.

U Njemačkoj se kamatne stope za dugoročne stambene kredite uglavnom kreću između približno 3 % i 4 %, ovisno o roku fiksacije i profilu klijenta, dok su u Švicarskoj nominalne stope često niže, ali uz potpuno drugačiji sustav financiranja i znatno strože zahtjeve vezane uz vlastito učešće.

Kada se tome pridoda činjenica da su prosječne plaće u većini zapadnoeuropskih zemalja značajno više nego u Hrvatskoj, mnogi hrvatski državljani zaposleni u inozemstvu danas imaju vrlo dobru kreditnu sposobnost za kupnju nekretnine u domovini.

Zaključak

Hrvatski državljani koji rade u inozemstvu mogu ostvariti stambene i hipotekarne kredite u Hrvatskoj, pod uvjetom da zadovoljavaju kriterije banke i da se financira nekretnina koja se nalazi u Republici Hrvatskoj.

Najveće šanse imaju osobe zaposlene u državama Europske unije te u pojedinim državama Europskog gospodarskog prostora poput Norveške, Islanda, Lihtenštajna i Švicarske, ovisno o politici pojedine banke.

Iako su uvjeti financiranja često jednaki kao za osobe zaposlene u Hrvatskoj, proces je administrativno zahtjevniji te uključuje specifičnu dokumentaciju, prijevode i dodatne provjere.

Upravo zato pravovremena konzultacija s financijskim stručnjakom može značajno ubrzati postupak, smanjiti troškove i povećati vjerojatnost uspješne realizacije kredita.

Želite znati jeste li spremni za kredit? Kontaktirajte financijske stručnjake iz 3D Financija i zakažite besplatne konzultacije.