Zadar je dobio Hyatt, a Hyatt – velika očekivanja. Tako trenutačno izgleda spoj međunarodnog hotelskog brenda i bisera srednjeg Jadrana nakon što je turska Dogus Grupa sredinom svibnja mašući hotelskom zastavicom američkog podrijetla i službeno zaigrala na turističkom terenu s pretežnom dominacijom austrijske obitelji Falkensteiner. Prvi hrvatski Hyatt Regency otvoren je u Zadru.
Među uzvanicima na svečanom je otvorenju bio i premijer Andrej Plenković, dok se istog dana u hotelu održala Opća skupština i sastanak Odbora direktora Europske putničke komisije (European Travel Commission), najstarijeg međunarodnog turističkog udruženja u Europi. Prema njihovu posljednjem izvješću, Hrvatska je među preferiranim destinacijama za unutareuropska putovanja u razdoblju između travnja i rujna 2025., ali zauzima tek sedmo mjesto.
Iva Bencun, direktorica Turističke zajednice grada Zadra, očekuje da će Hyatt Regency u Zadar privući goste više platežne moći. “To će posljedično podići kvalitetu usluge na destinaciji”, vjeruje Bencun, koja također očekuje i da će Zadar kroz promotivne kanale Hyatta postati vidljiviji u cijelom svijetu. Direktor Turističke zajednice Zadarske županije Hrvoje Anić ističe kako je Hyatt Zadru već donio dobrobit.
“Derutna zgrada u centru grada obnovljena je u objekt visokog standarda”, naglašava Anić, koji smatra da je Hyatt Zadru donio velik potencijal za pozicioniranje grada kao kongresne i poslovne destinacije za domaće i strane kompanije. Istražili smo što su to Dogus i Hyatt donijeli, ali i gdje su došli te mogu li Zadru biti odskočna daska za turizam više kategorije.
Koliko drži obitelji Pritzker?
Hyatt Corporation, novi poslovni stanovnik Zadra, u osnovi je obiteljsko poduzeće. Lani (2024.) su ostvarili 6,64 milijarde dolara prihoda te, zahvaljujući prodaji nekretnina, 1,29 milijardi dolara neto dobiti koja je godinu ranije (2023.) ipak bila značajno manja – 200 milijuna dolara. Upravljaju s 1442 hotela u 70 zemalja, a nude usluge pod 33 hotelska podbrenda, među kojima je i Regency kao dio njihova klasičnog portfelja. Podrazumijeva hotelsku “upper upscale”, odnosno klasu hotela koja ne spada u ultra luksuzne, već hotele visoke razine usluge namijenjene podjednako poslovnim i privatnim putovanjima te organizaciji događaja. Tako definiran, Hyatt Regency predstavlja drukčijih pet zvjezdica od Falkensteinerovih Iadere i Diadore smještenih u zadarskom mjestašcu Petrčane, gdje se smjestilo turističko naselje Punta Skala.
Obitelj Pritzker, prema poslovnom izvješću za 2024., izravno ili neizravno posjeduje 54,1 posto dionica i 88,8 posto ukupne glasačke moći Hyatta. Na čelu korporacije trenutačno je Thomas J. Pritzker, a u Zadar su na otvorenje postali višeg potpredsjednika Hyatta Petera Normana, dok je Michael Morauw, generalni direktor za regiju Sjever, u priopćenju naglasio da je Balkan za njih prioritetno područje rasta i destinacija za koju primjećuju sve veću popularnost među poslovnim i turističkim putnicima. Uvođenje zadarskog hotela na tržište povjerili su Valentinu Röttgeru, koji je takav posao radio već dva puta.
Dogus grupa u temeljitu je obnovu povijesne zgrade, u kojoj su se nekad proizvodio Maraskin liker, uložila 55 milijuna eura, što je za stanje zadarskog, ali i hrvatskog hotelijerstva vrlo značajno.
Naime, iako u domaćim krugovima o hrvatskoj turističkoj ponudi volimo govoriti u superlativima, ona zaostaje za europskim konkurentima. Dirk Bakker, ove godine svježe imenovan voditelj Colliersova hotelskog sektora za regiju EMEA (Europa, Bliski Istok i Afrika), krajem ožujka na Međunarodnom je forumu za ulaganja u ugostiteljstvo u Berlinu govorio o Hrvatskoj kao investicijskoj destinaciji.
“Unatoč pozitivnoj priči o rastu, broj noćenja u Hrvatskoj zaostaje za europskim konkurentima, a ulaganja u hotele još više zaostaju zbog slabe globalne vidljivosti, ograničenog izbora brendova i operatera”, poručio je Bakker okupljenim investitorima, dodajući da turistička potrošnja u Hrvatskoj još više zaostaje i upućuje na potrebu za poboljšanjem šireg turističkog eko-sustava. To je ponovno sveo na unaprjeđenje izbora brendova i operatera u ugostiteljstvu. Zadar je, razmatra li se hotelski smještaj, posebno deficitaran. Na ljestvicama top destinacija Hrvatske turističke zajednice lani je prema broju ukupnih noćenja zauzeo deveto mjesto, prema broju hotelskih noćenja, sedmo, a prema broju onih u privatnim apartmanima, treće, odmah nakon Splita i Dubrovnika. Ne smatra se luksuznom destinacijom.
Anić, koji je na čelu županijske turističke zajednice, kaže da se grad tako niti ne propagira, a da razvoj hotela visoke kategorije nije više pitanje luksuza, nego je riječ o segmentu ponude kakav danas nedostaje u razvijenim turističkim destinacijama.
“Kategorija 5 zvjezdica danas ne mora nužno značiti luksuz, već očekivanu visoku kvalitetu usluge”, kaže Anić. Prema podacima zadarske turističke zajednice, hotelskih je kreveta u gradu malo više od četiri tisuće, a onih u privatnim apartmanima pet puta više, čak 20,6 tisuća. Siniša Topalović, partner u Horwath HTL-u, konzultantskoj tvrtki specijaliziranoj za turizam, kaže da turizam kakav Zadar danas dominantno prakticira ne stvara otpornost, inovaciju i razvojnu stabilnost.
“Intenzivan, sezonski i rentijerski orijentiran turizam kratkoročno može stvarati dobit, ali dugoročno iscrpljuje resurse, istiskuje lokalnu zajednicu i gubi stratešku relevantnost”, ističe Topalović. U tom je kontekstu dolazak Hyatt Regencyja, makar i simbolično, značajan trenutak. Osim što će Zadru povećati vidljivost i privući bogatije goste međunarodnoj turističkoj sceni, Hyatt, navodi Topalović, signalizira kvalitetu, sigurnost i profesionalnost usluge.
“Dolazak Hyatta može potaknuti interes i povjerenje drugih međunarodnih hotelskih brendova, ali i ulagača te djelovati kao katalizator za daljnji razvoj. Neupitno je da je Zadar destinacija na kojoj bi se trebalo dogoditi barem još tri do pet takvih i sličnih projekata”, kaže Topalović.
Promjene su nužne
S čela hotela Valentin Röttger govori kako ne sumnja u ispunjavanje ciljeva. “Težimo cjelogodišnjem poslovanju kroz raznoliku ponudu izvan ljetne sezone”, kaže Röttger, tumačeći kako se fokusiraju na poslovna putovanja unutar Hrvatske, odnosno domaćim kompanijama nude prostor za poslovne događaje uz gastronomsku i wellness ponudu.
“Vjenčanja i privatni događaji također će igrati ključnu ulogu u popunjavanju kapaciteta izvan sezone zahvaljujući elegantnim prostorima i vrhunskoj usluzi”, dodaje Röttger te obećaje da će hotel hranu nabavljati od lokalnih poljoprivrednika i ribara.
“Naši gosti obično traže više od klasičnog smještaja. Riječ je o međunarodnim putnicima viših standarda, kao i domaćim regionalnim gostima koji cijene autentična iskustva, kvalitetnu gastronomiju, wellness sadržaje i personaliziranu uslugu”, navodi direktor hotela Hyatt Regency Zadar. Za takve goste i Zadar će, čini se, morati uvesti neke promjene. Topalović iz HTL Horwatha sažima zadarsku problematiku. “Kvalitetni sadržaji i usluge za stanovnike grada istiskuju se pod pritiskom apartmanizacije, suvenirnica niskog standarda i sezonskih atrakcija.
Gradska jezgra, umjesto da bude vitalno središte života lokalne zajednice i primjer pažljivog očuvanja urbanog nasljeđa, sve više postaje kulisa – “jeftini Disneyland” za turiste kroji protutnje destinacijom u nekoliko ljetnih mjeseci”, kaže Topalović. Opisuje Zadar kao grad koji ima sve preduvjete da postane primjer mediteranskog mjesta koje pomiruje baštinu i suvremenost, lokalno i globalno, baš kao što u marketinškom narativu ističu da će činiti u Hyattu, samo što Topalović dodaje kako to neće doći samo po sebi. U Zadru, smatra on, moraju smoći odlučnost i napustiti logiku kratkoročnog profita te se vratiti ideji da je turizam sredstvo, a ne cilj razvoja.
Hyatt na ulice Zadra dovodi goste koji će biti novi, zahtjevniji dodatak uobičajenoj turističkoj mješavini, što će, potakne li promjene u destinaciji, naići na odobravanje malih boutique hotela u centru, kojih je tek nekoliko. Jedan od njih je Teatro Verdi Boutique Hotel koji se nalazi točno preko kanala u odnosu na Hyatt. Vlasnik mu je Mateo Dell’Orco koji kaže kako vjeruje da će Hyatt imati utjecaj na razvoj destinacije. Teatro Verdi sa svojih 12 soba i 12 zaposlenih radi cijele godine. “Zadar je sada sezonska destinacija i od studenoga do travnja nemamo puno avionskih veza, što bi se sada moglo mijenjati kada je Hyatt ovdje i produljiti sezonu, a to bi nama svakako bilo korisno”, kaže Dell’Orco, u čiji hotel najčešće dolaze gosti iz SAD-a, Njemačke, Austrije i Slovenije. Od ove sezone očekuje rezultate vrlo slične lanjskima.
Hyatt Regency sa svojih 110 soba i 23 apartmana u centru grada nije izravan konkurent najvećim turističkim igračima u Zadru, grupaciji Falkensteiner koja, osim turističkog naselja s hotelima Punta Skala, ima turističke objekte u zadarskom Boriku te Turisthotelu u vlasništvu Tankerske plovidbe koji u Zadarskoj županiji ima kampove.
Na upit da komentiraju dolazak Hyatta, iz Falkensteinerove austrijske središnjice odgovorili su tišinom. Zbrojeni prihodi Punta skale i Borika za 2023. godinu, prema servisu Poslovna.hr, iznose 52,9 milijuna eura. Doda li se tome 7,4 milijuna eura prihoda Falkensteinerovih Hotela Punat na Krku, prihod austrijskih poduzetnika s hrvatskog terena mogao bi se procijeniti na 60 milijuna eura. No, nije riječ o preciznom podatku s obziron ma to da konsolidirana izvješća nisu dostupna.
Postali avio-destinacija
Turisthotel pod vodstvom Agrona Beriše 2023. je, prema podacima servisa Poslovna.hr,ostvario 50,8 milijuna eura prihoda, a o dolasku Hyatta su rječitiji. Voditeljica marketinga Turisthotela Slađana Sudar kaže kako smatra da Zadar i Zadarska županija imaju veliki potencijal za razvoj turizma u luksuznom segmentu od pet zvjezdica. U Turisthotelov Zaton Holiday Resortu očekuju, kaže Sudar, pozitivne rezultate, unatoč promjenama trendova u emitivnim tržištima i preferencijama gostiju. U strukturi gostiju dominiraju im grupe, a sezona u kampovima traje do sredine rujna. Od investicija ističe onu u mobilne kućice, kojih je više od 120, te otvorenje novog bazenskog kompleksa sredinom lipnja.
“Imamo blagi pad pada gostiju s njemačkoga govornog područja koji pokazuju nešto veću osjetljivost na cijene, no, s druge strane, već nekoliko godina zaredom tržište Poljske značajno raste. Uz to, gosti iz Velike Britanije i Irske sve više dolaze posjetiti naš resort, što povezujemo s povećanjem broja letova prema Zadru”, zaključuje Sudar.
Topalović iz Horwath HTL-a u konkurentske snage Zadra ubraja činjenicu da je sveučilišni grad sa snažnim kulturno-povijesnim resursima i autentičnom urbanom strukturom, koji ima i jedinstven arhipelag te strateški prometni položaj i snažnu identitetsku vezu s jadranskim prostorom i zaleđem. No, zapinje u strateškoj kapitalizaciji svojih resursa.
“Spontanost i tržišnu stihiju trebali bi zamijeniti profesionalna vizija turizma, ali kao dio strategije urbane regeneracije i ekonomske transformacije Zadra, a ne isključivo kao ‘zlatne koke’ za privatne investicije u nekretnine”, kaže Topalović te zaključuje da je Zadru potreban zaokret prema integriranom i inkluzivnom razvoju destinacije koji uključuje povratak kvalitetnog života u povijesnu gradsku jezgru, poticanje selektivnih i cjelogodišnjih oblika turizma, osnaživanje lokalnog poduzetništva i kreativnih industrija te strateško upravljanje javnim prostorom i brend identitetom Zadra.
