Europski lanci opskrbe mijenjaju logističku kartu kontinenta. Proizvodnja i zalihe sve se više približavaju krajnjim tržištima, kompanije grade otpornije i regionaliziranije opskrbne mreže, a kvalitetne logističke lokacije u velikim urbanim središtima postaju sve vrjednije i teže zamjenjive.
O tome što ti trendovi znače za tržište logističkih nekretnina u Europi, ali i za Hrvatsku, razgovarali smo s Dirkom Sosefom, direktorom za logističku strategiju i istraživanje u CC Realu.
Kako se promjene u načinu kretanja robe kroz Europu odražavaju na vrstu i lokaciju logističkih nekretnina koje korisnici trebaju?
Europski lanci opskrbe postaju sve više distribuirani i otporni. Tvrtke sve više zahtijevaju mrežu objekata, od velikih regionalnih distribucijskih centara do urbanih industrijskih i logističkih (I&L) nekretnina koje su bliže potrošačima i proizvodnim lokacijama. Povezanost je postala ključna, pri čemu korisnici daju prednost lokacijama koje omogućuju učinkovit pristup cestovnoj i željezničkoj infrastrukturi, lukama i radnoj snazi. Kao rezultat toga, dobro povezani I&L koridori, lokacije na rubnim dijelovima gradova i novi prometni čvorovi dobivaju sve veći strateški značaj.
Postaju li europski lanci opskrbe otporniji nauštrb učinkovitosti i što to znači za količinu logističkog prostora koja je potrebna tvrtkama?
U određenoj mjeri, da. Mnoge tvrtke prihvaćaju nešto veće troškove u zamjenu za veću otpornost lanca opskrbe kroz regionalizaciju, nearshoring, višestruko izvorište nabave (dual sourcing) i veće sigurnosne zalihe. Iako to može smanjiti učinkovitost prema nekim pokazateljima, općenito povećava potrebe za I&L prostorom zato što su zalihe raspoređene na više lokacija i bliže krajnjim tržištima.
Je li rast urbane logistike u konačnici ishod zamaha e-trgovine ili je riječ o širim posljedicama načina na koji se moderni lanci opskrbe redizajniraju?
E-trgovina i dalje je važan pokretač, ali priča o urbanoj I&L logistici danas je mnogo šira. Proizvođači, veletrgovci, pružatelji usluga i pružatelji logističkih usluga treće strane (3PL), svi oni trebaju lokacije u blizini kupaca, radne snage i infrastrukture. Urbana I&L postrojenja sve više podržavaju aktivnosti s dodanom vrijednošću, poput montaže, obrade povrata, servisiranja i isporuke istoga dana. Prema našem mišljenju, urbana I&L logistika odražava temeljni redizajn lanaca opskrbe, a ne samo trend povezan s e-trgovinom.
Koje su najveće promjene koje danas primjećujete u zahtjevima korisnika, a koje prije pet ili deset godina nisu bile dio razgovora o logističkim nekretninama?
Dostupnost energije i održivost prešle su iz sekundarnih čimbenika u ključne kriterije pri odabiru lokacije. Korisnici sve više zahtijevaju pristup obnovljivoj energiji, infrastrukturi za punjenje električnih vozila (EV), energetski učinkovitim zgradama i objektima koji mogu podržati automatizaciju. Dostupnost radne snage također je postala važnija, osobito na urbanim tržištima gdje dostupnost zaposlenika može odrediti operativni uspjeh. Osim toga, otpornost i sigurnost lanca opskrbe sada se redovito razmatraju usporedno s tradicionalnim pokazateljima kao što su najamnina i troškovi transporta.
Kako gradovi postaju sve gušće naseljeni, a zemljište sve teže dostupno za razvoj, raste li strateška vrijednost postojećih logističkih lokacija brže od samih najamnina?
U mnogim slučajevima. Najatraktivnije urbane I&L lokacije sve je teže zamijeniti zato što ograničenja namjene zemljišta, nedostatak adekvatnih zemljišta i konkurencija drugih namjena zemljišta ograničavaju mogućnosti nove izgradnje. Kao rezultat toga temeljna strateška vrijednost dobro pozicioniranih lokacija može s vremenom znatno rasti. To je osobito izraženo u velikim gospodarskim središtima gdje potražnja korisnika ostaje snažna, dok je rast ponude strukturno ograničen.
Više od 60 posto proizvođača regionalizira svoje lance opskrbe. Vidite li to kao privremenu reakciju na nedavne poremećaje ili kao trajni redizajn europske logističke geografije? Mislite li da bi to moglo utjecati na Hrvatsku?
Regionalizaciju smatramo dugoročnim strukturnim pomakom, a ne privremenom reakcijom. Geopolitičke napetosti, poremećaji u lancima opskrbe i potreba za većom otpornošću upozorili su na prednosti smještanja proizvodnje i zaliha bliže kupcima. Hrvatska bi mogla imati koristi od tog trenda zbog svog položaja između Srednje Europe, Jadrana i jugoistočne Europe. Kako lanci opskrbe postaju sve više regionalizirani, logističke aktivnosti povezane s proizvodnjom, distribucijom i trgovinskim koridorima mogle bi se sve više odvijati kroz Hrvatsku.
Klimatski poremećaji postaju sve učestaliji. Kako to mijenja način na koji procjenjujete dugoročnu otpornost logističkih lokacija, osobito u pogledu prometne povezanosti i energetske sigurnosti?
Otpornost na klimatske promjene postala je ključan čimbenik pri donošenju investicijskih odluka. Sve više procjenjujemo izloženost poplavama, ekstremnim vremenskim pojavama i otpornost prometnih veza u uvjetima promjenjive klime. Energetska sigurnost također postaje presudna zato što korisnici zahtijevaju pouzdan pristup energiji za automatizaciju, elektrificirane vozne parkove i proizvodne procese. Lokacije koje objedinjuju snažnu prometnu povezanost i otpornu infrastrukturu vjerojatno će dugoročno ostvarivati bolje rezultate.
U CC Realu fokusirani ste na urbane logističke nekretnine u nekim od najvećih i ponudom najograničenijih gospodarskih središta Europe. Što logističku lokaciju u vašem investicijskom procesu čini doista nezamjenjivom?
Nezamjenjiva lokacija objedinjuje snažnu potražnju korisnika, izvrsnu prometnu povezanost i vrlo ograničene mogućnosti stvaranja nove konkurentske ponude. U CC Realu fokusiramo se na velika gospodarska središta u kojima manjak zemljišta, ograničenja prostornog planiranja i urbana gustoća stvaraju visoke prepreke ulasku novih konkurenata na tržište. Takve lokacije u pravilu podržavaju raznoliku strukturu korisnika, čime potražnja postaje otpornija kroz različite faze gospodarskog ciklusa. Prema našem iskustvu, kvaliteta lokacije i dalje je najvažniji pokretač dugoročne uspješnosti.
Strategija CC Reala naglašava postojeće nekretnine s potencijalom za repozicioniranje i obnovu. Na tržištu na kojem je nova ponuda ograničena, smatrate li da upravljanje imovinom postaje jednako važno kao i akvizicija u stvaranju vrijednosti?
Apsolutno. Na današnjem tržištu stvaranje vrijednosti sve više proizlazi iz aktivnog upravljanja imovinom, a ne samo iz financijskog inženjeringa ili odabira pravog trenutka za ulazak na tržište. Modernizacija zgrada, poboljšanje ESG karakteristika, povećanje energetske učinkovitosti i repozicioniranje nekretnina kako bi odgovarale potrebama suvremenih korisnika mogu generirati značajnu vrijednost. Kako mogućnosti nove izgradnje postaju sve ograničenije, ostvarivanje dodatne vrijednosti iz postojećih nekretnina postaje sve važnije.
Imate veliko iskustvo na europskim tržištima logističkih nekretnina. Gdje trenutačno vidite najveći nesrazmjer između potražnje korisnika i dostupnosti odgovarajućeg logističkog prostora?
Najveći nesrazmjer obično se pojavljuje u velikim urbanim i industrijskim regijama gdje potražnja ostaje snažna, ali su mogućnosti razvoja iznimno ograničene. Tržišta poput velikih njemačkih metropolitanskih područja, Beča i nekoliko gradova u srednjoj i istočnoj Europi (CEE) s ograničenom ponudom i dalje se suočavaju s nedostatkom modernog i fleksibilnog I&L prostora. Manje i srednje velike jedinice u blizini potrošača često je osobito teško pronaći. Ta neravnoteža podupire rast najamnina i dodatno naglašava vrijednost postojećih nekretnina.
Hrvatska se nalazi na sjecištu srednje Europe, Jadrana i jugoistočne Europe. Što bi se trebalo promijeniti kako bi postala značajnije logističko čvorište u regiji?
Nastavak ulaganja u prometnu i multimodalnu infrastrukturu bit će ključan. Snažnije povezivanje luka, željezničkih mreža i kopnenih distribucijskih tržišta dodatno bi ojačalo ulogu Hrvatske unutar europskih lanaca opskrbe. Povećanje dostupnosti modernog I&L fonda nekretnina i ubrzavanje procesa ishođenja dozvola također bi podržali rast. S obzirom na svoj strateški geografski položaj, Hrvatska već ima mnoge preduvjete potrebne za preuzimanje veće uloge.
CC Real je aktivan u Hrvatskoj više od dva desetljeća. Što vas je hrvatsko tržište naučilo o prepoznavanju logističkih prilika u srednjoj i istočnoj Europi te jugoistočnoj Europi?
Jedna od važnih lekcija je da je lokalno znanje iznimno važno. Tržišta diljem srednje i istočne Europe te jugoistočne Europe na makrorazini mogu izgledati slično, ali se dinamika vezana uz infrastrukturu, regulativu, potražnju korisnika i dostupnost proizvoda znatno razlikuju. Također smo vidjeli da tržišta s manjim institucionalnim vlasništvom i ograničenom ponudom modernih nekretnina često nude vrlo privlačne dugoročne prilike. Uspjeh često proizlazi iz prepoznavanja buduće strateške važnosti prije nego što se pojavi širi interes investitora.
Nova pravila EU-a o carinskom tretmanu pošiljaka male vrijednosti mogla bi promijeniti ekonomiku prekogranične e-trgovine. Bi li to moglo ubrzati prelazak prema regionaliziranijim zalihama i logističkim mrežama te stvoriti nove prilike za tržišta srednje i jugoistočne Europe poput Hrvatske?
Potencijalno. Ako prekogranična isporuka postane manje učinkovita, trgovci bi sve više mogli preferirati regionalne pozicije zaliha smještene unutar EU-a. To podupire širi trend prema decentraliziranim i otpornim lancima opskrbe koji zalihe smještaju bliže potrošačima. Tržišta srednje i jugoistočne Europe mogla bi imati koristi jer bi tvrtke mogle tražiti troškovno učinkovite lokacije s dobrom povezanošću s više krajnjih tržišta. Položaj Hrvatske unutar europske prometne mreže znači da bi mogla sudjelovati u tom razvoju, osobito ako se nastave ulaganja u infrastrukturu.
