Još od financijske krize 2008., a zatim i od poremećaja koje su na stambenim tržištima izazvale platforme za kratkoročni najam, stanovanje je jedna od najosjetljivijih političkih tema u Europi.
Hrvatska stoji bolje od prosjeka EU-a, no nije izbjegla pad priuštivosti stanovanja. Vlada je na izazov recentno odgovorila Nacionalnim planom stambene politike do 2030. (ožujak 2025.) i Zakonom o priuštivom stanovanju (travanj 2026.). Od 1. siječnja 2025. primjenjuje se porez na nekretnine, uvedena je potpora za stjecanje prve nekretnine, a krajem 2025. pokrenut je Program priuštivog najma.
Stanova ne nedostaje, ali…
Kapitalno najzahtjevniji dio provedbe tek slijedi, uključujući lokalne programe priuštivog stanovanja, za koje je Pravilnik o izradi programa priuštivog stanovanja u listopadu postavio okvir. No, kakva je doista trenutačna situacija s priuštivim stanovanjem u Hrvatskoj? Države na dostupnost, a posljedično i priuštivost stanovanja mogu utjecati tako da povećavaju ponudu gradnjom ili da fiskalnim pritiscima jačaju korištenje postojećeg fonda: destimuliraju ulaganje viška kapitala u stanove koji se ne koriste (štednju u nekretninama) i prenamjenu stanova za kratkoročni turistički najam.
Nacionalna politika, nakon dugogodišnjeg lošeg iskustva s mjerama koje su subvencioniranjem potražnje pridonosile rastu cijena, sada se odlučila ponajprije djelovati na ponudu, a lokalni planovi usmjereni su primarno na stanogradnju. Istodobno, stambeni jaz, koji Nacionalni plan na temelju studije EIZ-a procjenjuje na 236.731 stambenu jedinicu, značajno je manji od broja praznih stanova koje bilježi Popis stanovništva 2021. (595.280). Ključni problem stoga nije nedostatak, nego način korištenja postojećeg fonda: za stalno stanovanje koristi se tek 59,9 posto od ukupno 2.391.944 stambene jedinice.
Stanogradnja je pritom i najskuplja i najsporija poluga kojom se može intervenirati u takvu situaciju. To priznaje i sam Nacionalni plan, prema kojem od ideje do realizacije projekta prođe tri do pet godina, uz stalan rast troškova gradnje. Država, međutim, do 2030. planira osigurati 20.200 priuštivih stanova, od čega 8000 novih stanova APN-a i 9000 aktiviranih praznih stanova. U odnosu na procijenjeni jaz od 237 tisuća jedinica to je manje od desetine. No, i taj je cilj teško ostvariv, posebo u segmentu izgradnje: u 2025. dovršeno je 400 novih priuštivih stanova pa bi se tempo gradnje morao gotovo učetverostručiti da bi se do 2030. dosegnulo planiranih 8000 novih stanova.
To ne znači da je stanogradnja nepotrebna. Ipak, oslanjati se ponajprije na gradnju znači gasiti požar kanticom vode koja do vatre stiže tek za nekoliko godina.
Dominantna mjera nije samo spora i skupa, nego je i jednaka za sva područja, iako analitička podloga samog Nacionalnog plana pokazuje da ona to ne bi trebala biti. Ekonomski institut u toj je podlozi razvrstao gradove i općine u pet skupina. Prazni stanovi posvuda čine između četvrtine i trećine fonda (24,7 – 32,3%), ali se stambeni jaz među skupinama razlikuje gotovo četverostruko, od 9,5 do 35,7 posto kućanstava.
U manjim turističkim mjestima na obali stambeni jaz manji je nego drugdje jer je stanovništvo starije, a ponuda stanova po stanovniku razmjerno visoka. Prema Pregledu tržišta nekretnina za 2025., u 28 gradova i općina, uglavnom na obali, za jedan četvorni metar stana treba izdvojiti više od 30 posto godišnjeg neto dohotka. U zagrebačkom prstenu i na sjeveru odnos je obrnut: stambeni jaz je najveći (35,7%), a cijene razmjerno povoljne. U depopuliranom dijelu kontinentalne Hrvatske stanova pak ne nedostaje i cijene su niske, ali su i dohoci niski, a fond star, energetski neučinkovit i neprivlačan za život.
Riječ je, dakle, o najmanje trima različitim stambenim krizama s kojima se Hrvatska suočava. Instrumenti nacionalne politike, međutim, za sva su ta područja jednaki. Jedina teritorijalna prilagodba za korisnike je koeficijent umanjenja cijene stana prema indeksu razvijenosti. Posljedica bi mogla biti paradoksalna. U manjim depopuliranim sredinama, gdje je problem kvaliteta, a ne količina, i mali broj novih stanova za mlade obitelji može brzo proizvesti vidljiv učinak, ako se ispune i drugi preduvjeti za njihov dolazak. U velikim gradovima i turističkim središtima, gdje se kriza najjače osjeća, gradnja je upravo ona spora kantica vode, a brži bi učinak dalo vraćanje postojećih stanova u stambenu uporabu. Jedinstveni model tako bi mogao imati više učinka ondje gdje je problem manji, a zanemariv ondje gdje je najizraženiji.
Treće pitanje, kojim se javnost najmanje bavi, a ključno je za politiku, glasi: za koga gradimo stanove?
Zakon o priuštivom stanovanju ciljne skupine definira vrlo široko. Temeljni je uvjet da osoba nema odgovarajuću stambenu nekretninu, a uz to Zakon navodi dohodovni kriterij (do 2,5 regionalne medijalne neto plaće za samca, uvećano za 0,5 za svakog sljedećeg člana uže obitelji) te skupine mladih, obitelji s djecom, osobe starije od 65 godina, osobe s invaliditetom te obitelji s članom s invaliditetom ili djetetom s teškoćama u razvoju, bivši zaštićeni najmoprimci, policijski službenici, djelatne vojne osobe te drugi deficitarni državni i javni službenici i namještenici, osobe s deficitarnim zanimanjima, osobe u nesigurnim oblicima rada (ugovor na određeno, sezonski rad, ugovor o djelu, paušalni obrt).
Što s praznim stanovima?
Popis, dakle, obuhvaća društvene grupe vrlo različitih potreba, od starijih i osoba s invaliditetom do zaposlenika u javnim službama. Zakon ih samo navodi. Pritom ne određuje tko se smatra mladim, koja su zanimanja deficitarna niti koja skupina ima prednost kad stanova nema za sve. Dobne granice pojavljuju se tek kod pojedinih mjera: 45 godina za potporu za prvu nekretninu i za gradnju kuće te 30 godina za mikro stambene jedinice.
Vlada time ostavlja vrlo šroku mogućnost jedinicama lokalne samouprave da definirau tko su njihove ciljane skupine i zašto, ne razdvajajući socijalne kategorije od razvojnih. Kriteriji Pravilnika usmjeravaju gradove ponajprije prema gradnji i rekonstrukciji, a ostale poluge stavljene su im na raspolaganje tek djelomično. Malo je vjerojatno da će porez na nekretnine, kako je sada postavljen. značajno utjecati na vlasnike da nekretninu prodaju ili daju u najam, nasuprot turističkoj namjeni. Čak i uz najvišu stopu od osam eura po četvornom metru, porez za stan od 55 metara četvornih iznosi oko 440 eura godišnje, što je tek mali dio prihoda od najma.
Pisalo se puno i o tome da porez vezan uz površinu, a ne uz vrijednost, zanemaruje i razlike među regijama koje je analizirao EIZ, ali i mikrolokaciju i stanje nekretnine. Europska komisija zato je u okviru Europskog semestra preporučila da se porezu doda komponenta tržišne vrijednosti.
Ni Program priuštivog najma zasad ne nadoknađuje slab porezni pritisak. Na prvi javni poziv vlasnicima (prosinac 2025. – veljača 2026.) javilo se 958 vlasnika, od toga 346 iz Zagreba, a do svibnja je APN-u predano 385 stanova i kuća. To je skroman odaziv u odnosu na cilj od 9000 aktiviranih praznih stanova do 2030.
Što sve to znači za gradove? Izradom programa priuštivog stanovanja gradovi unutar državnog okvira dobivaju priliku oblikovati vlastitu stambenu politiku. Bilo bi šteta da se ta prilika svede na lov na sredstva za gradnju, bez promišljanja potreba vlastitog grada i skupina kojima se lokalna politika obraća. Zakon gradovima pritom ostavlja na raspolaganju nekoliko mogućnosti koje bi oni svakako trebali iskoristiti, ali to će biti tema našeg sljedećeg teksta.
* Autorice članka su menadžerice u IMPULS Savjetovanje
