Rasprava o priuštivom stanovanju posljednjih mjeseci, pa i godina zapljuskuje medijski prostor, ali ona se ne može voditi samo kroz cijene stanova i poreze na nekretnine. Jednako je važno kako gradovi i općine upravljaju građevinskim zemljištem, koliko pouzdano znaju čime raspolažu i koriste li alate koje već imaju.
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, stambene nekretnine u drugom tromjesečju 2026. bile su 12,7 posto skuplje nego godinu ranije, a u Gradu Zagrebu 15,7 posto. Dok država odgovara poreznim i stambenim mjerama, manje se govori o zemljištu na kojemu bi se moglo graditi, ali ostaje neizgrađeno ili zapušteno.
Neizgrađeno zemljište
Neizgrađeno građevinsko zemljište, kao i zapuštene čestice s ruševinama, danas su rijedak primjer imovine kojoj vrijednost uglavnom raste, a ne generira gotovo nikakav trošak vlasniku. Njihova vrijednost raste sa svakim poskupljenjem stanova i sa svakim eurom koji općina uloži u ceste, vodu i kanalizaciju u njezinoj okolici, čak i kad sam vlasnik ne ulaže u njihovo uređenje. Štoviše, zapuštene parcele mogu narušavati izgled naselja i biti sigurnosni problem.
Naravno, nije svako neizgrađeno zemljište pogodno za gradnju niti je njegovo nekorištenje nužno posljedica neodgovornosti vlasnika. Prepreke mogu biti neriješeni imovinskopravni odnosi, nedostatak infrastrukture i slično. Zato je važno razlikovati zemljište koje se ne može privesti namjeni od onoga čiji potencijal ostaje neiskorišten, a takva procjena zahtijeva više od samog uvida u prostorni plan.
Prije pitanja treba li nam novi porez, valja se zapitati koristimo li dosljedno instrumente koje već imamo. Porez na neizgrađeno građevinsko zemljište bio je među lokalnim poreznim instrumentima koje je Ustavni sud ukinuo 2007., zajedno s porezima na neobrađeno obradivo poljoprivredno zemljište i nekorištene poduzetničke nekretnine. No, gradovi i općine i dalje imaju druge mogućnosti djelovanja, poput komunalne naknade, koja je, primjerice, za neizgrađeno građevinsko zemljište u istoj zoni po četvornome metru 20 puta niža nego za stan. Iako, sukladno Zakonu o komunalnom gospodarstvu, općine i gradovi sami mogu odrediti zone, vrijednost boda i oslobođenja, mnoge je uopće ne naplaćuju.
Na upit Hrvatske komore ovlaštenih inženjera geodezije, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine potvrdilo je da obveza ne ovisi o veličini i obliku čestice ni o tome može li se na njoj samostalno graditi. Odlučno je samo da se zemljište nalazi u građevinskom području u kojemu se mogu graditi stambene ili poslovne zgrade i da na njemu nema zgrade. Time je otklonjena dvojba zbog koje su gradovi i općine tu obvezu dosad primjenjivali različito. O oslobođenjima i dalje odlučuju sami. Opatija, primjerice, oslobađa sve vlasnike neizgrađenog građevinskog zemljišta dok ne ishode akt za gradnju – plaća tek onaj tko počne graditi. Općina Legrad, nasuprot tome, nakon nalaza revizije naplaćuje svu površinu iz katastra, uključujući i vrtove i oranice u građevinskom području.
Zapušteno zemljište nije samo pitanje cijene, nego i izgleda i sigurnosti naselja. Odlukom o komunalnom redu gradovi i općine mogu vlasnicima propisati obvezu održavanja neizgrađenog građevinskog zemljišta, a ako vlasnik ne postupi po rješenju komunalnog redara, uređenje se provodi na njegov trošak. Taj alat postoji i za njega ne treba čekati nacionalnu razinu.
Osim toga, država gradovima i općinama omogućuje još niz mjera kojima se potiče sređivanje stanja u prostoru: rješavanje neažurnih katastarskih i zemljišnoknjižnih evidencija kroz Višegodišnji program katastarskih izmjera građevinskih područja, urbanu komasaciju, zabranu širenja građevinskih područja dok u njima ima površina neopremljenih osnovnom infrastrukturom te Zakon o priuštivom stanovanju, uključujući popis lokacija i pravo nazadkupa zemljišta prenamijenjenog za priuštive stanove.
No, postojanje zakonskih instrumenata ne znači da ih je jednostavno primijeniti. Gradovi i općine moraju znati koje se čestice nalaze na njihovu području, kakvo je njihovo stvarno stanje i postoje li ograničenja koja utječu na njihovo korištenje. Katastarske i zemljišnoknjižne evidencije, prostorni planovi i digitalne ortofoto karte pružaju važne informacije, ali njihovo postojanje ne jamči da su podaci potpuni, ažurni i međusobno usklađeni. Za investitore je to pitanje poslovne predvidljivosti. Pouzdani podaci o zemljištu važni su pri procjeni rizika, pripremi projekata i planiranju ulaganja, dok lokalnoj samoupravi omogućuju kvalitetnije upravljanje imovinom i planiranje infrastrukture.
U tome je važna uloga ovlaštenih inženjera geodezije. Geodetska izmjera nije tek administrativna formalnost ni puko utvrđivanje položaja čestice na katastarskom planu. Ona omogućuje prikupljanje i stručnu obradu podataka o stvarnom stanju na terenu, koji su temelj za njihovo korištenje u katastru, prostornom planiranju, pripremi gradnje i upravljanju nekretninama.
Uređene evidencije
Geodetska struka pritom ne može sama riješiti sve probleme evidencija i imovinskopravnih odnosa. Potrebni su koordinirano djelovanje nadležnih institucija, odgovarajući pravni postupci i sustavno ažuriranje podataka. Cilj ne bi trebao biti samo urednija dokumentacija, nego kvalitetnije upravljanje zemljištem kao ograničenim i vrijednim razvojnim resursom.
Gradovi i općine mogu početi od provjere podataka kojima raspolažu, utvrđivanja stvarnog stanja na terenu i ažuriranja evidencija vlasnika i obveznika komunalne naknade. To nije samo pitanje urednosti registara: točni podaci omogućuju potpuniju evidenciju obveznika i učinkovitiju naplatu naknade iz koje se financira izgradnja i održavanje komunalne infrastrukture. Uređene evidencije zato nisu samo administrativni posao, nego i jedan od preduvjeta za više sredstava za infrastrukturu i kvalitetniji život građana.
