Ako bismo stanje u građevinskom sektoru procjenjivali samo prema broju dizalica i aktivnih gradilišta, teško bismo zaključili da se nešto značajnije mijenja. Gradi se puno, novi projekti izlaze na tržište, a potražnja za kvalitetnom novogradnjom i dalje je visoka.
Prvi signal
Međutim, građevinske dozvole govore nešto o onome što tek treba doći. Naime, nedavno je objavljen podatak kako su prvih šest mjeseci ove godine u Hrvatskoj izdane 5083 građevinske dozvole, odnosno 14,3 posto manje nego u istom razdoblju prošle godine. Još zanimljiviji podatak za tržište nekretnina je broj stanova koji se prema tim dozvolama planiraju graditi. U prvom polugodištu 2025. bilo ih je predviđeno 10.427, a u istom razdoblju ove godine 8902. To je 1525 stanova manje.
Je li to prvi signal da će se gradnja usporiti? Moguće je, ali bilo bi prerano samo na temelju podataka iz prvih šest mjeseci zaključiti da nas čeka ozbiljnije usporavanje građevinske aktivnosti. Početak godine bio je puno slabiji nego što je stanje danas. Kada se pogleda samo kumulativni pad od 14,3 posto, brojka djeluje prilično ozbiljno. Međutim, zanimljivo je pogledati kako smo do nje došli. Nakon prva dva mjeseca ove godine broj izdanih građevinskih dozvola bio je čak 35,1 posto manji nego godinu prije. Nakon prva četiri mjeseca razlika se smanjila na 17,5 posto, a nakon šest mjeseci na 14,3 posto. U samom lipnju izdane su 922 građevinske dozvole, tek 3,9 posto manje nego u lipnju prošle godine.
Dakle, pad u građevinskom sektoru očito postoji, ali se zasad ne produbljuje. Naprotiv, kumulativna razlika u odnosu na prošlu godinu postupno se smanjuje. Važan je i kontekst prethodne godine. U cijeloj 2025. izdane su 11.733 građevinske dozvole, što je samo 0,8 posto manje nego u 2024. Istodobno je tim dozvolama bila predviđena gradnja 21.809 stanova, odnosno 6,9 posto više nego u 2024. Zato nekoliko slabijih mjeseci početkom 2026. još nije dovoljno da bismo govorili o jasnom zaokretu na tržištu gradnje. Građevinska dozvola nije isto što i stan na tržištu. Važno je razumjeti i što nam građevinska dozvola zapravo govori.
Ona ne znači da će taj stan sutra biti ponuđen kupcima, niti da će svaki od planiranih projekata odmah krenuti u gradnju. Između ideje, dozvole, početka radova i završetka projekta može proći više godina. Zato se današnji pad broja dozvola neće nužno vidjeti na tržištu nekretnina, već za nekoliko mjeseci. Ako se trend nastavi, njegove posljedice puno ćemo jasnije osjećati tek u budućoj ponudi.
I tu mi se čini da je broj planiranih stanova za izgradnju važniji podatak od samog broja dozvola. Jedna građevinska dozvola može se odnositi na obiteljsku kuću s jednim stanom, ali i na zgradu s nekoliko desetaka stanova. Za tržište je zato važnije pitanje koliko se novih stanova planira, nego koliko je građevinskih dozvola izdano. Podatak da je u prvih šest mjeseci ove godine bila predviđena gradnja 1525 stanova manje nego godinu prije svakako je nešto što vrijedi pratiti.
Dok broj novih građevinskih dozvola pada, aktualna građevinska aktivnost i dalje je vrlo snažna. Prema najnovijim podacima Državnog zavoda za statistiku, za poslovne subjekte s dvadeset i više zaposlenih, vrijednost građevinskih radova izvršenih s vlastitim radnicima u prvih šest mjeseci ove godine bila je 12,8 posto veća nego u istom razdoblju prošle godine. To na prvi pogled može djelovati kontradiktorno, ali zapravo nije. Projekti koji se danas grade rezultat su odluka, dozvola i ugovorenih poslova iz prethodnih razdoblja. Upravo zato pad građevinskih dozvola treba pratiti kroz dulje razdoblje jer će tek nastavak tog trenda pokazati mijenja li se doista budući investicijski ciklus.
Utjecaj na cijene
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u prvom tromjesečju ove godine cijene stambenih nekretnina bile su 14,3 posto više nego godinu prije, a cijene novih stambenih objekata 9,7 posto više. Za kupce je zato posebno važno pitanje što bi dugoročnije smanjenje broja novih stanova moglo značiti za cijene nekretnina. Ako se istodobno s ponudom smanji i potražnja, tada manji broj novih stanova može biti dio šireg tržišnog usporavanja. Ali, ako potražnja ostane visoka, a novih stanova bude manje, rezultat može biti upravo suprotan – dodatni pritisak na cijene nekretnina.
Danas u praksi vidim velik interes kupaca za kupnju nekretnine, ali istodobno i veći oprez potencijalnih kupaca. Kupci više uspoređuju, treba im znatno više vremena da donesu odluke i pažljivije gledaju što dobivaju za cijenu koja se traži. Spremni su i odustati od kupnje ako cijena prelazi njihov planirani budžet ili financijske mogućnosti.
Interes, dakle, postoji, ali današnji kupac puno jasnije postavlja granicu koliko je za određenu nekretninu spreman platiti.
Mogli bismo reći da je prerano donositi konačne zaključke. Pad broja građevinskih dozvola u prvoj polovici godine još nije dovoljan da bismo zaključili kako građevinarstvo ulazi u razdoblje ozbiljnijeg usporavanja. Ali, nije ni podatak koji treba sasvim zanemariti. Ako se isti trend nastavi i u sljedećim tromjesečjima, posebno ako nastavi padati broj stanova predviđenih za gradnju, tada ćemo puno jasnije moći govoriti o promjeni buduće građevinske aktivnosti. Zato ćemo u sljedećim mjesecima, uz cijene i broj realiziranih kupoprodaja, morati pažljivo pratiti upravo podatke o građevinskim dozvolama i broju stanova koji se prema njima planiraju graditi.
Ako se ovaj trend potvrdi, građevinske dozvole mogle bi nam unaprijed pokazati nešto što na današnjim gradilištima još ne možemo vidjeti – kako bi mogla izgledati ponuda novih stanova za nekoliko godina.
