Kupoprodajna cijena iz ugovora polazišna je točka, ali nije nužno i konačna porezna osnovica. Kod prometa nekretnina na koji se ne plaća PDV, porez na promet nekretnina obračunava se po stopi od 3 posto na tržišnu vrijednost u trenutku nastanka porezne obveze. Ako nadležno tijelo ocijeni da ugovorena naknada ne odgovara vrijednosti koja se može postići na tržištu, ovlašteno je tu vrijednost utvrditi procjenom.
To ne znači da je svaka cijena niža od susjedne prodaje automatski sumnjiva. Nekretnine se rijetko mogu svesti na kvadratni metar i adresu. Stanovi iste površine u istoj ulici mogu se bitno razlikovati po stanju instalacija, rasporedu, katu, svjetlu, oštećenjima, energetskoj kvaliteti, trošku obnove i uporabljivosti. Upravo se na toj razlici lomi pitanje je li porezna osnovica doista tržišna ili je samo izvedena iz preširoke usporedbe.
U takvim okolnostima stručno izrađena procjena tržišne vrijednosti nekretnine daje činjeničnu podlogu za razgovor o konkretnom predmetu, a ne o prosječnoj vrijednosti zone. Njezin smisao nije „spustiti” vrijednost pod svaku cijenu, nego jasno prikazati što je na nekretnini stvarno zatečeno, kako to utječe na tržišnu cijenu i na kojim usporedivim podacima zaključak počiva.
Zašto se ugovorena cijena ponekad razlikuje od porezne osnovice?
Porezna uprava u pravilu može prihvatiti vrijednost iz isprave o stjecanju ako je ukupna naknada približna tržišnim cijenama. Kada zaključi da je naknada niža od cijena koje se postižu ili mogu postići na tržištu, procjenu može temeljiti na usporednim podacima o sličnim nekretninama s približno istog područja i iz približno istog vremena.
Takva usporedba ima jasnu svrhu. Porezno tijelo mora razlikovati realno ugovorenu cijenu od cijene koja je možda dogovorena zbog posebnih odnosa stranaka ili drugih okolnosti koje nisu tipične za otvoreno tržište. Problem se javlja tek kada opći podatak o lokaciji ne zahvati posebnosti konkretnog stana, kuće ili poslovnog prostora.
Tržišna vrijednost nije broj iz jedne tablice. To je procijenjeni iznos za koji bi se nekretnina, na određeni dan i uz uobičajene tržišne uvjete, mogla razmijeniti između informiranog kupca i prodavatelja bez prisile.
Drugim riječima, usporedni podaci nisu suprotni stručnoj procjeni. Oni su njezin važan dio. Razlika je u tome što procjenitelj usporedne cijene prilagođava stanju i obilježjima nekretnine koja je predmet procjene, umjesto da ih prenese na nju bez dodatnog obrazloženja.
Što procjena vidi, a široka usporedba može propustiti?
Kada se tržišna vrijednost želi potkrijepiti provjerljivim podacima, procjena vrijednosti nekretnine izađena od strane stručnjaka polazi od konkretnog predmeta, a ne od pretpostavke da su sve nekretnine iste zone jednake. Procjena tržišne vrijednosti nije obično mišljenje o tome koliko bi se nešto „moglo dobiti” u oglasu. Riječ je o dokumentiranom postupku: određuje se datum vrednovanja, pregledava se stvarno stanje, analiziraju se pravna i tehnička obilježja te biraju i prilagođavaju usporedive transakcije.
Zakonski okvir za procjenu vrijednosti izričito među obilježjima važnima za vrijednost navodi stanje građevine, opremljenost, energetsku kvalitetu i energetski razred, ali i položajna obilježja, prava i terete te građevinske nedostatke i štete.
Za kupca ili prodavatelja posebno je važno da se nedostaci ne zadrže na usmenom opisu. Očevid, fotografije, tehnička dokumentacija, računi i drugi vjerodostojni podaci pretvaraju ih u provjerljive činjenice. Ako određeno pitanje prelazi kompetencije procjenitelja, primjerice kod složenog građevinskog oštećenja, u procjenu se može uključiti i specijalizirani stručnjak.
Energetski certifikat sam po sebi nije procjembeni elaborat niti određuje poreznu osnovicu. Ipak, on je koristan dio šire slike jer daje standardiziran prikaz energetskih svojstava zgrade ili posebnog dijela zgrade. U prometu nekretnina, osobito kod starijeg fonda, takva informacija kupcu olakšava procjenu budućih troškova, a procjenitelju pomaže razumjeti dio kvalitativnih razlika u odnosu na usporedive nekretnine.
Kada dokumentirana vrijednost konkretno utječe na porez?
Najjednostavniji primjer pokazuje zašto nekoliko desetaka tisuća eura razlike u osnovici nije zanemarivo. Pretpostavimo da je stan prodan za 100.000 eura jer zahtijeva potpunu obnovu, dok usporedba bez uvažavanja njegova stanja upućuje na 130.000 eura.
Primjer ne govori da je niža cijena uvijek opravdana. Govori samo da se opravdanost mora moći dokazati. Dobro obrazložena procjena pritom nije automatska zamjena za službeno utvrđivanje porezne obveze niti jamstvo da će se svaki zaključak iz elaborata prihvatiti bez dodatne provjere. Ona je, međutim, relevantan stručni dokaz koji se može priložiti u poreznom postupku i koji omogućuje da se odstupanje od prosjeka objasni kroz provjerljive podatke.
Za ugovorne strane praktična je pouka jednostavna: dokumentaciju je smisleno pripremiti prije zaključenja posla ili čim postane jasno da cijena bitno odstupa od uobičajenih usporedbi. Kasnije se nedostaci mogu dokazivati, ali tada je teže rekonstruirati stanje na dan sklapanja ugovora. Porezno rješenje treba pažljivo provjeriti, a kod spora o poreznoj obvezi postupati u propisanim rokovima i, prema okolnostima slučaja, zatražiti porezni ili pravni savjet.
Može li procjena biti korisna i izvan poreza na promet nekretnina?
Može, posebno u poslovnim transakcijama. Kada društvo prodaje nekretninu povezanoj osobi ili ugovara cijenu koja može izgledati neuobičajeno u odnosu na tržište, neovisno obrazložena procjena daje upravi, vlasnicima i poreznom tijelu jasniju podlogu da je transakcija zaključena pod uvjetima kakve bi prihvatile nepovezane strane. To je važno za upravljanje poreznim rizikom, ali i za internu kontrolu odluka koje imaju veću financijsku težinu.
Drugo područje je dohodak od otuđenja nekretnina. Kod prodaje unutar dvije godine od nabave, porezni propisi polaze od razlike između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti i nabavne vrijednosti, uz mogućnost priznavanja dokumentiranih ulaganja i troškova otuđenja. U takvim slučajevima računi za radove, dokaz o ulaganjima i ispravno utvrđena vrijednost nisu administrativni višak, nego dio financijske slike transakcije.
Procjena može imati vrijednost i u pregovorima s bankom, pri podjeli imovine, osiguranju, evidentiranju fer vrijednosti ili donošenju investicijske odluke. Kod poslovnog prostora, primjerice, ne procjenjuje se samo kvadratura, nego i potencijal ostvarivog prihoda, položaj, vidljivost, pristupačnost, troškovi prilagodbe te ograničenja uporabe.
Kako pripremiti nekretninu za procjenu tržišne vrijednosti?
Od procjenitelja nije korisno očekivati da „pogodi” željeni iznos. Puno je korisnije osigurati da dobije potpune i točne informacije. Dobra priprema ubrzava postupak i smanjuje prostor za pretpostavke.
- Pripremite zemljišnoknjižni izvadak, katastarske podatke, akt o gradnji i uporabnu dokumentaciju ako je imate.
- Priložite tlocrt, podatke o površini i informacije o izvedenim adaptacijama, instalacijama i većim popravcima.
- Sačuvajte račune, jamstva i dokumentaciju o ulaganjima, ali jednako tako i nalaze ili dokaze o nedostacima koji zahtijevaju sanaciju.
- Omogućite očevid stvarnog stanja. Fotografije iz oglasa nisu zamjena za pregled nekretnine.
- Ako postoji energetski certifikat, dostavite ga uz ostalu tehničku dokumentaciju.
Takav pristup koristi svima. Kupac dobiva jasniju predodžbu o tome što plaća, prodavatelj ima argumente za ugovorenu cijenu, a poslovni subjekt može urednije dokumentirati odluku. Porezna osnovica tada ne mora biti tema prepiranja, nego rezultat bolje pripremljenog i transparentnijeg posla.
Zaključak: tržišna vrijednost treba imati obrazloženje
Porezni sustav s razlogom ne prihvaća svaku ugovorenu cijenu bez provjere. No ni tržišna vrijednost nije apstraktan prosjek koji se može bez ostatka preslikati na svaku nekretninu u istoj zoni. Ona se gradi iz usporedivih podataka, ali i iz stvarnog stanja, pravnih ograničenja, energetskih obilježja i troškova potrebnih da nekretnina dosegne standard koji tržište uspoređuje.
Zato kvalitetan procjembeni elaborat nije trošak koji služi samo jednom postupku. On je stručno obrazloženje vrijednosti u trenutku kada je ta vrijednost važna, bilo zbog poreza, poslovne odluke, pregovora ili sigurnijeg ulaganja. Predstavlja stručni dokaz koji Porezna uprava mora razmotriti u postupku utvrđivanja porezne osnovice. Cilj nije platiti manje od onoga što propisi nalažu, nego platiti porez na osnovicu koja odgovara stvarnoj tržišnoj vrijednosti konkretne nekretnine.
Trošak procjene tržišne vrijednosti nekretnine zato ima smisla promatrati u odnosu na moguću razliku u poreznoj osnovici, ali i prema vrijednosti dokumentacije koja ostaje na raspolaganju za pregovore, poslovne evidencije ili druge postupke. U primjeru stana čija se vrijednost razlikuje za 30.000 eura, razlika u porezu na promet nekretnina iznosi 900 eura. Ne postoji univerzalna računica za svaki slučaj, no pravodobno utvrđeno stvarno stanje često sprječava da se vrijednost objašnjava tek nakon što je odluka već donesena.
Ako za kupnju, prodaju ili poslovnu odluku trebate procjenu koja se temelji na stvarnom stanju nekretnine i provjerljivim tržišnim podacima, obratite se Solar arhitekturi koja je specijalizirana za izradu elaborata o procjeni tržišne vrijednosti stanova, kuća, zemljišta i poslovnih nekretnina za potrebe kupoprodaje, poreznih postupaka, sudskih postupaka, financijskog izvještavanja i drugih situacija u kojima je potrebno stručno utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine.
Za vlasnike koji žele provjeriti treba li im procjena i koliki bi bio okvirni trošak izrade elaborata, Solar arhitektura omogućuje online unos podataka o nekretnini i trenutno dobivanje informativne ponude, bez obveze narudžbe.
