Već gotovo deset godina slušamo isto pitanje: “Kada će cijene nekretnina konačno početi padati?” To pitanje postavlja se gotovo svake godine još od 2016. od kada nekretnine bilježe neprestani rast cijena.
Odgovor je zasad uvijek isti – tržište pronađe novi razlog za nastavak rasta. Posljednjih dana često se spominje podatak Državnog zavoda za statistiku prema kojem je broj prodanih stambenih objekata u prvom tromjesečju ove godine pao čak 42,2 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine.
Ne dovodim u pitanje službenu statistiku, ali kao netko tko više od dva desetljeća svakodnevno radi na tržištu nekretnina volio bih vidjeti detaljniju analizu tih podataka prije donošenja ozbiljnijih zaključaka. Naime, DZS je ove godine uveo novu metodologiju praćenja i objavljivanja tih pokazatelja pa će tek kontinuitet objave u idućim tromjesečjima pokazati radi li se o stvarnom trendu ili dijelom i o učinku drukčije statističke obrade.
Varljiva statistika
Ono što vidim na terenu je da je tržište nešto mirnije nego prije dvije ili tri godine, ali nikako ne onoliko koliko bi upućivalo na gotovo prepolovljen broj stvarnih kupoprodaja. Istodobno, ista statistika pokazuje da su cijene stambenih nekretnina nastavile rasti dvoznamenkastim stopama. To mnogima zvuči paradoksalno, ali zapravo vrlo dobro opisuje stanje hrvatskog tržišta. Razlog je jednostavan: broj realiziranih transakcija nije isto što i razina potražnje. Kupaca i dalje ima mnogo. Ono čega nema su kvalitetne nekretnine.
To je možda i najvažnija poruka koju često pokušavam objasniti klijentima, ali i svim drugim zainteresiranima. Manji broj kupoprodaja ne znači automatski da nema interesa za kupnju. Često znači upravo suprotno – postoji velik broj ozbiljnih kupaca koji ne mogu pronaći odgovarajuću nekretninu po cijeni koju smatraju prihvatljivom ili jednostavno ne mogu pronaći nekretninu koja odgovara njihovim potrebama. Dok god je ponuda manja od potražnje, teško je očekivati ozbiljniji pad cijena.
Jedan od glavnih razloga današnjeg stanja tržišta je kronični nedostatak novogradnje. Često se zaboravlja da Hrvatska danas gradi znatno manje stanova nego prije 20 godina. U rekordnim godinama prije financijske krize gradilo se približno 25 tisuća stanova godišnje, dok se posljednjih godina ta brojka kreće oko 16 do 17 tisuća stanova. Istodobno se broj kućanstava povećava, mijenjaju se životne navike, raste broj samaca, povećava se interes za investicijsku kupnju, a značajan dio potražnje dolazi i od stranih kupaca, posebno na obali. Drugim riječima, potražnja je ostala snažna, dok ponuda već godinama ne uspijeva pratiti njezin rast. Logično je da takvo tržište uvijek rezultira rastom cijena.
Drugi važan razlog je inflacija. Posljednjih nekoliko godina nekretnine se sve više kupuju i zato što građani pokušavaju kroz njih zaštititi vrijednost svoga novca. To nije hrvatska specifičnost. U razdobljima povećane inflacije kapital gotovo uvijek traži sigurniju imovinu, a nekretnine su tradicionalno među prvim izborima. Istodobno, kamatne stope na stambene kredite relativno su povoljne. Fiksne kamate od oko tri posto vrlo su prihvatljiv oblik financiranja, osobito kada ih usporedimo s dugoročnim rastom vrijednosti nekretnina i stopom inflacije. Zbog toga su oni, koji su posljednjih godina kupili stan kreditom, zapravo donijeli vrlo dobru financijsku odluku.
Kupci često imaju dojam da investitori jednostavno podižu cijene kako bi ostvarili veću zaradu. U praksi je situacija puno složenija. Prodajna cijena novog stana rezultat je cijelog niza troškova koji posljednjih godina kontinuirano rastu. Prvi i možda najveći problem danas su građevinska zemljišta. Kvalitetnih parcela na dobrim lokacijama jednostavno više nema dovoljno. One koje postoje postižu sve više cijene jer investitori međusobno konkuriraju za mali broj kvalitetnih lokacija. Dodatni utjecaj imaju i urbanistička ograničenja.
Primjerice, novi zagrebački GUP smanjio je izgradivost u brojnim gradskim zonama. Sličan trend vidimo i u drugim, najčešće obalnim gradovima koji ograničavaju izgradnju, posebno u zonama uz more. Ako na istoj parceli danas možete izgraditi manje prodajnih kvadrata nego prije nekoliko godina, sasvim je logično da će udio i onako skupog zemljišta u konačnoj cijeni svakog stana biti znatno veći.
Možda najveći problem s kojim se investitori danas susreću nije ni cijena zemljišta ni cijena gradnje. To je vrijeme. Uopće pronaći odgovarajuće zemljište već je veliki izazov, a nakon toga slijedi rješavanje imovinsko-pravnih odnosa, projektiranje, suglasnosti, izmjene dokumentacije i ishođenje građevinske dozvole. Iako se zakonski okvir posljednjih godina mijenjao s ciljem ubrzanja procesa, praksa pokazuje da to baš nije tako i da izdavanje građevinskih dozvola često traje mnogo dulje nego što bi trebalo.
Svaki mjesec čekanja znači dodatne kamate, troškove financiranja, angažman projektanata, konzultanata i cijelog tima koji projekt razvija. Tako je vrijeme danas postalo jedna od najskupljih stavki svake investicije.
Kada govorimo o cijeni novog stana, često se zaboravlja i koliko je značajan dio koji završava u javnim davanjima. Primjerice, na stan koji se prodaje po cijeni od pet tisuća eura po četvornom metru tisuću eura otpada na PDV državi. Tome treba dodati komunalni doprinos, vodni doprinos, razne priključke i druga davanja koja ulaze u ukupnu cijenu projekta. Dakle, država kroz različite oblike davanja sudjeluje u vrlo značajnom dijelu konačne cijene svakog novog stana. No, ni trošak gradnje više nije ono što je bio. Nakon velikih poremećaja 2022. i 2023. godine rast cijena građevinskog materijala danas se uglavnom stabilizirao i prati inflaciju. Međutim, trošak rada je postao jedan od najvećih izazova.
Plaće građevinskih radnika rastu iz godine u godinu. Keramičari, parketari, tesari, zidari, armirači, električari, vodoinstalateri, fasaderi i brojni drugi majstori danas postižu cijene koje su prije nekoliko godina bile nezamislive. Pritom nije riječ samo o rastu plaća, riječ je i o nedostatku ljudi. Danas investitor često ne bira najjeftinijeg izvođača, nego onoga koji uopće može preuzeti posao i završiti ga u dogovorenom roku. Sve to ulazi u konačnu cijenu stana. Ne treba zanemariti ni geopolitičke rizike. Svaki ozbiljniji poremećaj na energetskom tržištu, rast cijene nafte ili problemi u globalnim dobavnim lancima vrlo brzo se prelijevaju na cijene građevinskog materijala i logistike.
Dostupnije stanovanje
Volio bih da stanovanje postane dostupnije većem broju građana, međutim, nisam uvjeren da će se to dogoditi kroz veliki pad cijena, kako neki očekuju. Dostupnije stanovanje prije svega zahtijeva veću ponudu. To znači više građevinskih zemljišta, učinkovitije prostorno planiranje, brže izdavanje dozvola i znatno veći broj novih stanova nego što ih danas gradimo. Tek kada ponuda počne pratiti potražnju možemo očekivati stabilizaciju tržišta. Do tada ćemo prije gledati usporavanje rasta nego ozbiljan pad cijena.
Možda više nećemo svjedočiti godišnjim dvoznamenkastim stopama rasta, nego umjerenijem povećanju vrijednosti nekretnina. Ali, u ovom trenutku ne vidim dovoljno argumenata za scenarij u kojem bi cijene značajnije korigirale prema dolje. Jer, hrvatsko tržište danas nema problem nedostatka kupaca – njegov najveći problem i dalje je nedostatak kvalitetnih nekretnina.
