Podaci Porezne uprave za prvi kvartal 2026. pokazuju pad ukupnog broja transakcija nekretninama od 12,9 posto, ali iza tog prosjeka stoje izrazite regionalne razlike. Hrvatsko tržište nekretnina više se ne kreće jedinstvenim ritmom: dok dio kontinentalne RH bilježi snažan pad aktivnosti, Dalmacija nastavlja rasti, a Istra i Kvarner pokazuju znakove usporavanja.
Tako su, prema podacima Porezne uprave na dan 2. travnja, u prvom kvartalu 2026. zabilježene 23.444 kupoprodaje nekretnina, u odnosu na 26.909 u istom razdoblju 2025. Na prvi pogled, riječ je o jasnom padu tržišne aktivnosti. No stvarna poruka podataka nije samo u smanjenju broja transakcija, nego u tome što se kretanja među regijama sve više razilaze.
Zagreb usporava, ali…
Grad Zagreb u prvom kvartalu 2026. bilježi pad broja transakcija od 21,4 posto. Broj kupoprodaja smanjen je s 3893 u prvom kvartalu 2025. na 3061 u istom razdoblju 2026. Takav pad važan je jer Zagreb nije samo još jedna županija u statistici. On je najveće urbano tržište u zemlji. U Zagrebu se danas sve jasnije vidi razlika između interesa i realizirane kupnje. Potražnja i dalje postoji, ali se kupci sporije odlučuju, više uspoređuju i opreznije ulaze u financijske obveze.
Visoke cijene, troškovi financiranja i ograničena kreditna sposobnost dovode do toga da dio kupaca odgađa odluku ili se okreće manjim stanovima, širem gradskom području ili alternativnim lokacijama. To ne znači da je zagrebačko tržište izgubilo atraktivnost. Naprotiv, kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama i dalje imaju “publiku”. No tržište više ne apsorbira svaku cijenu jednakom brzinom. Zagreb ulazi u fazu u kojoj se razlika između realno postavljene cijene i očekivanja prodavatelja sve jasnije vidi kroz dulje rokove prodaje i manji broj zaključenih transakcija.
Sličan, a u nekim županijama i znatno izraženiji pad, vidljiv je u kontinentalnoj RH. Najveći pad bilježi Varaždinska županija, gdje je broj transakcija smanjen za 60,2 posto, s 1955 kupoprodaja u prvom kvartalu 2025. na 779 u istom razdoblju 2026. Značajna smanjenja bilježe i Brodsko-posavska županija, s padom od 46,3 posto, Osječko-baranjska (-26,7%), te Sisačko-moslavačka (-24,2%). Pad bilježe i Zagrebačka županija, Krapinsko-zagorska, Koprivničko-križevačka, Bjelovarsko-bilogorska, Požeško-slavonska, Vukovarsko-srijemska i Međimurska županija.
Kod kontinentalnih tržišta posebno dolazi do izražaja povezanost između cijena nekretnina, lokalnih primanja i dostupnosti financiranja. U tim sredinama kupnja je češće vezana uz rješavanje stambenog pitanja, a manje uz investicijsku ili turističku logiku. Kupci sve pažljivije propituju cijenu, uspoređuju vrijednost nekretnine s vlastitim prihodima i nastoje izbjeći preveliko financijsko opterećenje. U takvom okruženju tržište ne mora odmah reagirati velikim korekcijama cijena, ali reagira smanjenjem aktivnosti. Manji broj kupoprodaja često je prvi signal da se očekivanja prodavatelja i mogućnosti kupaca počinju razilaziti.
Dalmacija, pak, u prvom kvartalu 2026. pokazuje znatno otporniju dinamiku. Splitsko-dalmatinska županija bilježi rast broja transakcija od 22,3 posto, s 1.607 kupoprodaja u prvom kvartalu 2025. na 1966 u prvom kvartalu 2026. Zadarska županija rasla je 17,5 posto, s 1843 na 2165 transakcija, dok je Dubrovačko-neretvanska županija zabilježila rast od 14,1 posto, s 610 na 696 kupoprodaja. Rast bilježi i Šibensko-kninska županija, i to 7,8 posto.
Dalmacija u ovom razdoblju nosi pozitivnu dinamiku obalnog tržišta. Razlozi za to nisu jednoznačni. Dalmacija ima snažnu kombinaciju rezidencijalne, investicijske i turističke potražnje. Nekretnine se ondje ne kupuju samo radi stanovanja, nego i radi najma, ulaganja, druge nekretnine, očuvanja kapitala ili dugoročnog vezivanja uz atraktivnu lokaciju. Takva struktura potražnje daje tržištu veću otpornost u odnosu na sredine u kojima kupnja gotovo u potpunosti ovisi o domaćim prihodima i kreditnoj sposobnosti lokalnog stanovništva.
No, rast broja transakcija ne znači da je svaka nekretnina u Dalmaciji lako prodajna niti da kupci prihvaćaju bilo koju cijenu. I ovdje se tržište sve više diferencira. Prednost imaju kvalitetne lokacije, uredna dokumentacija, realno postavljena cijena i nekretnine koje kupcu nude jasnu logiku.
Obalno tržište nije jedinstveno
Primorsko-goranska županija bilježi pad broja transakcija od 7,3 posto, s 2066 kupoprodaja u prvom kvartalu 2025. na 1915 u prvom kvartalu 2026. Još izraženiji pad bilježi Istarska županija, gdje je broj transakcija smanjen za 18,7 posto, s 2377 na 1933. Slučaj Istre pokazuje da upravo tržišta koja su snažno rasla često prva pokazuju znakove opreza kada cijene dosegnu razine na kojima kupci počinju detaljnije računati isplativost. Kvarner, s druge strane, ima vrlo različite mikrolokacije, od Rijeke kao urbanog tržišta do Opatije, otoka i turistički atraktivnih zona. Zato pad na razini županije ne znači jednako kretanje za sve lokacije, ali jasno pokazuje da ni taj dio obale nije imun na oprez kupaca.
Na obalnim tržištima, osobito u Dalmaciji, izraženi su i kupci koji nekretninu promatraju i kao investiciju, drugi dom, turistički potencijal ili oblik očuvanja vrijednosti kapitala. Takva potražnja može biti otpornija jer ne ovisi isključivo o lokalnoj kupovnoj moći.
Kupci sve više traže jasnu računicu i kod investicije. Ako je nekretnina preskupa u odnosu na potencijal najma, ako lokacija nema dovoljno snažnu potražnju ili ako dokumentacija nije uredna, interes se sporije pretvara u kupoprodaju. Zato je danas možda manje važno pitanje raste li ili pada tržište nekretnina u cjelini. Puno je važnije pitanje o kojoj se lokaciji, tipu nekretnine i profilu kupca govori.
Za kupce, regionalna divergencija znači da opće tržišne vijesti treba čitati oprezno. Podatak o padu ukupnog broja transakcija ne znači nužno da će cijene svugdje padati, kao što ni rast pojedinih obalnih županija ne znači da je svaka nekretnina ondje jednako tražena. Za prodavatelje ovo znači da se cijena više ne može formirati samo prema oglasima. Oglasna cijena pokazuje očekivanje prodavatelja, ali ne nužno i spremnost kupaca da tu cijenu plate.
Za investitore regionalna divergencija znači da se prilike i rizici regionalno sve više razlikuju. U kontinentalnim sredinama ključni su dostupnost cijene, funkcionalnost i realna kupovna moć lokalnih kupaca. U Dalmaciji su važni lokacija, turistički potencijal i investicijska logika. U Istri i Kvarneru sve više do izražaja dolazi pitanje je li cijena dosegla razinu na kojoj kupci traže jače argumente za kupnju.
Tržište nekretnina ne kreće se jednako u svim dijelovima Hrvatske i više nije dovoljno reći da tržište pada ili raste. Važnije je pitanje gdje se to događa, o kakvoj se nekretnini radi i tko je kupac. Prosjek može dati opću sliku, ali često sakrije ono najvažnije. Zato će se u idućem razdoblju tržište sve više pratiti lokalno.
