Na prvu “loptu” zvuči jednostavno: ljudi žele kupovati stanove pa će ih tržište napraviti više i cijene će se smiriti. Međutim, u praksi to ne ide baš tako. Stanovi ne nastaju samo zato što postoji interes – oni nastaju samo tamo gdje se uopće smije i može graditi. A takvih mjesta, u mnogim našim sredinama, nema dovoljno.
Da bi se stan mogao izgraditi, potrebno je zemljište koje zadovoljava nekoliko osnovnih uvjeta. Prvo, mora biti unutar građevinske zone. Drugo, mora postojati prostorni plan koji dopušta gradnju i jasno kaže što se tu smije graditi. Treće, mora postojati infrastruktura – cesta, voda, kanalizacija, struja. Ako nešto od toga nedostaje, gradnja postaje spora, komplicirana ili preskupa.
Parcela – nema
Tu dolazimo do glavnog problema. Na karti često izgleda kao da ima puno građevinskog zemljišta, ali u stvarnosti je malo parcela koje su spremne za gradnju odmah ili u razumnom roku. Mnoge su površine izvan građevinske zone, ili su unutar zone, ali bez detaljnog plana, ili bez riješene infrastrukture. A investitorima trebaju upravo one lokacije na kojima mogu relativno brzo početi s projektom. Takvih je malo – i svi ih žele.
Zato nastaje svojevrsno “usko grlo”. Više investitora natječe se za mali broj spremnih parcela. Posljedica je da cijena zemljišta raste, da ima manje projekata nego što bi ih moglo biti i da oni koji se odluče na kompliciranije lokacije moraju čekati godinama prije nego što uopće počnu graditi. Sve to znači da na tržište dolazi manje novih stanova nego što bi moglo. Kad je stanova manje nego kupaca, cijene rastu – to je osnovno pravilo svakog tržišta. Ali, kod stanova postoji još jedan dodatni sloj. Ako je zemljište skupo i teško ga je dobiti, i sama gradnja postaje skuplja. Investitor u cijenu stana mora uračunati skupo zemljište, duga čekanja i veći rizik. A kad ima manje projekata, ima i manje konkurencije među investitorima. Sve to zajedno diže cijene.
U cijeloj toj priči važnu ulogu imaju i lokalna uprava i država. Gradovi i općine donose prostorne planove – ili ih ne donose – i odlučuju kada i gdje će se graditi infrastruktura. Država određuje zakone, propisuje trajanje procedura i uvjete za dozvole i gradnju. Kad sve to funkcionira dobro i usklađeno, pojavljuje se više lokacija spremnih za gradnju i gradi se više stanova. Kad planovi kasne, kad nema infrastrukture ili kad su procedure spore i nepredvidive, broj stvarno upotrebljivih parcela ostaje mali – a onda je i stanova malo.
Zašto se infrastruktura ne gradi brže i u znatno većem opsegu? Razlog je jednostavan – to je izuzetno zahtjevan i skup posao. Da bi se izgradila nova cesta ili vodovod, prvo treba izraditi projekte, riješiti imovinsko-pravne odnose i otkupiti zemljište, ishoditi dozvole, osigurati financiranje i tek onda krenuti u gradnju. Svaki od tih koraka može trajati godinama.
A troškovi su veliki: kao orijentir, samo izgradnja ceste s pratećom infrastrukturom može stajati oko deset milijuna eura po kilometru, kao što se može vidjeti na primjeru produžetka Sarajevske ceste u Zagrebu. Ako uz to treba i otkupiti zemljište za trasu – što je u pravilu slučaj kod novih cesta – ukupni trošak može biti i dvostruko veći. Zbog takvih iznosa i složenosti procesa, gradovi često ne mogu ili ne stignu opremiti nova područja onoliko brzo koliko bi tržište stanova to tražilo.
Važno je razumjeti i jednu stvar koja se često zaboravlja: i kad se donese dobra odluka, rezultati se ne vide odmah. Izrada planova traje godinama, izgradnja infrastrukture također, a nakon toga dolazi projektiranje, dozvole i gradnja. Od prve odluke do prvih stanova često prođe pet do deset godina. Zato današnje cijene stanova zapravo odražavaju odluke koje su donesene – ili nisu donesene – prije dosta vremena.
U svemu tome nameće se i jedno neugodno, ali važno pitanje: koliko je uopće realno očekivati značajno niže cijene stanova ako su zemljište, planiranje i infrastruktura tako složeni i skupi, a novih infrastrukturnih pothvata nema dovoljno? Ako znamo da priprema zemljišta traje godinama i košta desetke milijuna eura, a da bez toga nema gradnje, onda je jasno da tržište samo od sebe teško može proizvesti “jeftine” stanove u većem opsegu.
To ne znači da se ništa ne može napraviti, ali znači da će možda trebati razmišljati drukčije – o novim modelima organizacije i financiranja infrastrukture, o većem uključivanju privatnog kapitala i partnerstvima javnog i privatnog sektora. Jedna od mogućnosti o kojoj se može otvoreno razgovarati je i promjena visine komunalnog doprinosa, odnosno modela kojim se financira infrastruktura.
Promjena razmišljanja
Time bi se dio troška izgradnje cesta, vodovoda i kanalizacije prenio na nove stanove u gradnji – dakle, ugradio bi se u cijenu kvadrata. S jedne strane, to bi značilo da bi taj dio cijene bio viši, ali s druge, omogućilo bi da se infrastruktura brže gradi, da se više zemljišta stavi u funkciju i da ponuda stanova poraste. Drugim riječima, cijena bi više odražavala stvarne troškove sustava, ali bi tržište istodobno imalo više stanova – a to je preduvjet da se cijene dugoročno stabiliziraju.
Zbog svega toga cijena stanova nije samo stvar tržišta i investitora, ovisi i o tome koliko imamo pripremljenog zemljišta, koliko brzo donosimo planove i koliko učinkovito gradimo infrastrukturu. Tamo gdje toga ima dovoljno, stanovi se grade brže i u većem broju pa se cijene lakše drže pod kontrolom. Tamo gdje toga nema, stanovi su rijetki – i skupi.
I zato, kad sljedeći put čujemo pitanje zašto su stanovi tako skupi, možda vrijedi postaviti jedno još jednostavnije pitanje: imamo li uopće dovoljno mjesta na kojima se stanovi smiju i mogu graditi? Odgovor na to pitanje često objašnjava sve ostalo.
* Autor je savjetnik za nekretninske projekte i direktor arhitektonskog ureda Famoz
