Adaptacija starih stanova najčešće nije isplativa

Autor: Romana Dugandžija , 16. listopad 2006. u 06:30

Kako kaže Igor Rajčić, voditelj procjena Hypo nekretnina, najviše ćete zaraditi na prodaji ako poduzmete ‘kozmetičke’ zahvate poput uvođenja centralnog grijanja, obnavljanja obloga, stolarije i sanitarija

Ostvariti zaradu na preuređenju trošne nekretnine i njezinoj prodaji u Zagrebu i nije tako lako. S obzirom na broj neuređenih i zapuštenih stanova u samom središtu grada, moglo bi se pretpostaviti da bi njihova adaptacija i uređenje mogao biti unosan posao. Međutim, ta djelatnost iz više razloga nije razvijena i u većini slučajeva nije isplativa za investitora.
Da bi nekretnina u Donjem gradu i užem središtu bila privlačna, unatoč svim procjenama o nezasićenoj potražnji, potrebno je uskladiti nekoliko faktora. Osim same mikrolokacije, nekretnina mora imati osiguran pristup, parkirno mjesto, uređen hodnik u zgradi te zajedničke prostorije, mir i privatnost, lijepo uređen vrt, ugodno susjedstvo.

Upitna isplativost
Tek kad su svi ti kriteriji zadovoljeni nekretnina spada u one ekskluzivne, a cijena više nema veze s ponudom i potražnjom na tržištu nego se za tu nekretninu plaća premija koja ovisi isključivo o platežnoj moći kupca i njegovim željama i preferencijama. S obzirom na sve navedene kriterije, jasno je da broj takvih stanova nije velik. Češće se u središtu grada mogu naći stanovi uređeni u skladu sa standardom vremena gradnje, koje je potrebno urediti. Onih, koji trošne i zapuštene stanove preuređuju da bi ih prodali i zaradili na tome, kod nas nema mnogo. Kad su u pitanju stanovi, ta djelatnost nije raširena na hrvatskom tržištu nekretnina. Investitor koji se odluči za kupnju neuređene nekretnine u centru, za nju mora izdvojiti 1300 do 1800 €/m². Za uređenje je potrebno uložiti 300 do 400 eura po kvadratu ako su u pitanju vlasnici i korisnici stana, a očekivano povećanje cijene gotovo da i neće biti veće od uloženog iznosa.
S druge strane, ističe Igor Rajčić voditelj procjena Hypo Alpe-Adria Nekretnina, kad su u pitanju investitori kojima je to posao, njihovo ulaganje se svodi uglavnom na uvođenje centralnog grijanja i obnavljanje zidnih i podnih obloga, stolarije i sanitarija. U tom slučaju postoji razlika između uloženih sredstava i postignute cijene što osigurava zaradu.Primjerice, ako se radi o neuređenom stanu od 100 kvadratnih metara kojeg je investitor prema sadašnjoj tržišnoj situaciji mogao kupiti za 160.000 eura (tu valja uračunati i porez od 5 posto), nakon što u njegovo uređenje uloži cca 250 €/m² stan može dostići cijenu od 210.000 eura. Međutim, situcija na tržištu pokazuje da ovakvih primjera nema mnogo. “Iskustvo”, kaže Rajčić, “pokazuje da postoji veća potražnja za neuređenim stanovima koje će kupci prilagoditi svojim potrebama”. Čak i u samom centru grada situacija je šarolika kad je u pitanju zadovoljenje svih kriterija kupca. Naime, moguća je veća razlika u tržišnoj vrijednosti stanova iste kvadrature u neposrednoj blizini. Cijenu stana snižava intenzivan promet vozila u blizini. Adaptirati i uređivati stan na prometnoj lokaciji stvara dodatne poteškoće izvođačima radova, što poskupljuje ulaganje.

Faktor etažiranja
“Drugi nedostatak starijih stanova”, ističe Rajčić, “je taj što većina objekata još uvijek nije etažirana”, pa zajednički prostori nisu podijeljeni niti upisani u vlasničke listove. Kad se netko odluči za adaptaciju starog stana, uglavnom se radi o uređenju prema vlastitim potrebama. Oni koji kupuju neuređeni stan za stanovanje sami određuju koliko kvalitetno će ga urediti i koliko će potrošiti, no, za brzu zaradu, stare nekretnine u Zagrebu trenutno nisu isplativo poslovno ulaganje.

Isplativije je rušiti pa graditi

Kad su pitanju stare nekretnine u Zagrebu, najisplativije je kupiti one nekretnine koje se mogu u potpunosti srušiti te na tom mjestu izgraditi novi objekt s puno većom bruto razvijenom površinom. Ruševni objekti, osim ako nisu zaštićeni spomenici kulture, kupuju se isključivo zbog zemljišta. Tako je sve češći slučaj da zagrebačke potleušice koje imaju riješene vlasničke odnose, ustupaju mjesto novim poslovnim neboderima ili trgovačkim galerijama. S obzirom na prostornu ograničenost ovo je ujedno i jedini način za gradnju novih stambenih ili poslovnih zgrada. Nedostatak građevinskog zemljišta u središtu Zagreba ogroman je problem investitorima koji cijenu nekretnina nastoje zadržati eksluzivnim sadržajima kad već ne mogu ekskluzivnim lokacijama.

Komentirajte prvi

New Report

Close