Nikada ne posjedujte svoj dom odmah u potpunosti. Umjesto toga, posjedujte veliku 30-godišnju hipoteku, i nikada je nemojte isplatiti. Bez obzira na vašu dob i prihode. Ako ste kao većina ljudi, vi mrzite svoju hipoteku, i voljeli biste riješiti se je što je prije moguće. Svaki mjesec kada vam stigne mjesečni anuitet, složite neveseli izraz lica i znate da ćete tijekom 30 godina platiti više kamata nego što je ukupna vrijednost vaše nekretnine. Upravo zato ste prilikom kupnje nekretnine uplatili što je moguće veći polog kako biste što više smanjili hipoteku. Moguće je da planirate hipotekarni kredit koji je na 15 ili 20 godina otplatiti već nakon 7, ili što je prije moguće, dodatnim mjesečnim uplatama kako biste smanjili glavnicu što prije. To je sasvim logičan i prirodan način razmišljanja kako što prije riješiti stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj.

Ipak je 30-godišnja hipoteka najbolja
U današnjem ekonomskom okruženju velika dugogodišnja hipoteka je najbolja stvar koju možete posjedovati. (Ovo nije uputa da kupite najskuplju nekretninu koju si možete priuštiti. Umjesto toga, trebali biste kupiti najjeftiniju koja zadovoljava vaše potrebe – i uzeti najveći i najdugoročniji hipotekarni kredit.) Zato nemojte nikada u potpunosti isplaćivati svoju hipoteku. Odbijte mogućnosti 15-godišnjeg kredita i zaboravite na dodatne uplate za otplatu hipoteke. Prije nego što sve ovo što smo vam rekli odbacite, pročitajte ovo do kraja – jer ćemo vam objasniti kako vam vaša hipoteka može pomoći da zaradite nevjerojatne iznose. Za početak shvatite da je sve što znate o hipotekarnim i stambenim kreditima – u stvarnosti su to vaši strahovi o njima – pogrešno. Ipak, krediti su skupi i vi radije izbjegavate plaćanje kamata. Zato vam se sviđa ideja slanja dodatnih uplata za smanjenje glavnice. Znate da vam ranije isplaćivanje vašeg kredita može uštedjeti velike iznose koji biste inače platili za kamate. Iako je to istina, moramo pogledati i drugu stranu. Da bismo vam pomogli u tome, istražit ćemo i objasniti Deset velikih razloga zašto posjedovati veliku dugogodišnju hipoteku.

No. 1: Vaša hipoteka ne utječe na vrijednost vaše nekretnine
Nekretninu kupujete i zato što mislite da će njezina vrijednost rasti tijekom vremena. (inače bi je unajmili.) Tako da će vaša nekretnina rasti ili padati u vrijednosti bez obzira je li ili nije pod hipotekom. Upravo zato, ako posjedujete nekretninu odmah i u cijelosti, to je kao da ste svoj novac sakrili u jastuk na kojem spavate. Kako vrijednost nekretnina raste, sa ili bez hipoteke, vaša imovina zaključana unutar nje ne zarađuje nikakvu kamatu, tj. ne povećava vrijednost. Ako ne biste stavili 15.000 eura u jastuk, zašto onda pustiti 150.000 eura unutar zidova kuće? Ako imate dugogodišnju hipoteku, vaša imovina raste zajedno s vrijednosti nekretnine.

No. 2: I bez hipoteke ulažete u svoju nekretninu
Mnogo vlasnika nekretnina pokušava povećati svoju imovinu otplaćujući hipoteku. Ali to ne daje dobre rezultate u usporedbi s imovinom koju ćete stvoriti gledajući kako vaša kuća raste u vrijednosti. Zato posjedujte hipoteku jer ćete i bez hipoteke ulagati u svoje nekretnine.

No. 3: Kamate koje plaćamo za hipotekarne i stambene kredite su jeftine
Ne postoji način da izbjegnemo dugove u današnjem svijetu. Automobili, školovanje – pa i kupnja malo boljeg TV zahtijeva posjedovanje kredita. A upravo su hipotekarni krediti najjeftiniji novac koji možemo dobiti na tržištu. Hipotekarni kredit je najjeftiniji jer banka posjeduje vlasništvo nad vašom nekretninom i ako ne platimo banci kredit, ona prodaje našu nekretninu kako bi se naplatila.

No. 4: Hipotekarni kredit povećava porezne olakšice
Ne samo da hipotekarni krediti imaju niske troškove, nego nam kamate koje plaćamo daju povrat poreza. Tako da tu možemo godišnje zaraditi 12.000 kuna koje onda možemo investirati ili koristiti u neke druge svrhe. To je još jedan od čimbenika koji smanjuju cijenu hipotekarnog kredita. Zašto onda posjedovati kredite na kreditnim karticama koji koštaju 15% i nemaju povrat poreza, ako možemo imati kamatu od 6% koja nam omogućava povrat poreza? Vaša hipoteka je najjeftiniji novac koji možemo posuditi, zašto to onda ne iskoristiti koliko god je moguće?

Razlog br. 5: Hipotekarna kamata ima porezne prednosti
Pretpostavimo da imamo hipoteku sa 6-postotnom kamatom i profit od 6% na našu investiciju. Hipoteka nam daje poreznu olakšicu, a porez na dobit od vrijednosnih papira ne plaćamo. Iako nismo sigurno koliko će dugo to trajati, takvu povoljnu situaciju možemo iskoristiti. Drugim riječima, porezna olakšica nam može biti još jedna pogodnost za dugogodišnju hipoteku.

No. 6: Anuiteti s vremenom postaju jeftiniji
Ako danas plaćamo anuitet za naš kredit u iznosu od 500 eura, kako vrijeme prolazi, ti anuiteti su sve jeftiniji i jeftiniji. Uz inflaciju od 4%, kroz 15 godina vrijednost tih istih 500 eura koje danas plaćamo prepolovit će se, te će nas realno stajati kao današnjih 250 eura. A vrijednost naše nekretnine neometano raste tijekom cijelog otplatnog razdoblja. U početku nam može biti teško plaćati naše anuitete, ali kako vrijeme prolazi, to nam postaje sve lakše i lakše – pogotovo ako nam je rata kredita fiksna. Na taj način vaše rate nikada ne rastu, a prihodi rastu.

No. 7: Prodaja bez prodaje
Tijekom vremena vrijednost vaše nekretnine raste i možete se početi brinuti da ne izgubite vrijednost svoje imovine ako se dogodi pad na tržištu nekretnina. Vi ne želite prodati kuću, što je logičan način da povećate vrijednost svoje imovine, ali tu je drugi odgovor: uzmite hipoteku! Isplaćivanjem jednog dijela vaše imovine vi ste u biti zadržali jedan dio vrijednosti nekretnine, a da je niste prodali.

No. 8: Investirate više novca u kraćem vremenu
Pretpostavimo da sada posjedujete nekretninu i želite kupiti veću. Prodajete svoju staru kuću i za nju dobivate 150.000 eura. Sada ste spremni kupiti novu nekretninu u vrijednosti 300.000 eura. Koliko ćete pologa dati prilikom kupnje nove kuće? Hoćete li dati 10% pologa ili 100.000 eura pologa? Ili biste trebali položiti čitavih 150.000 eura za polog? Velike hipoteke znače malena učešća pri kupnji, a to znači da vam preostaje veliki dio novca koji sada možete investirati. Male hipoteke znače suprotno: zahtijevaju velika učešća pri kupnji, što vas ostavlja s malo ili potpuno bez gotovine da biste mogli investirati. U prethodnom primjeru polog od 30.000 eura (pretpostavimo da je kamata 6%), rezultira mjesečnom ratom u iznosu od 1.600 eura, dok polog od 150.000 eura rezultira ratom od 890 eura. Tako da nam mali polog dopušta investirati 120.000 eura sada, dok veliki polog košta 710 eura manje mjesečno. To je novac koji nam preostaje i možemo ga investirati mjesečno. Bez sumnje, veća investicija danas rezultirat će većom vrijednosti imovine u našem portfelju nego investiranje malih iznosa tijekom dugogodišnjeg razdoblja. Pretpostavimo da svaka investicija zaradi 12% godišnje, račun investitora koji starta sa 120.000 eura nakon 12 godina narast će na 623.980 eura, dok će račun investitora koji radi mjesečne uplate od 710 eura rezultirati s 338.000 eura. Što iznosi 285.980 eura manje. Naravno, razlika je još veća nakon 30 godina – stoga jedna činjenica postaje jasnija – veća hipoteka rezultira većom vrijednosti vlastitog portfelja.

No. 9: Kreiranje bogatstva
Želite li samo eliminirati dugove ili želite stvarno i istinski izgraditi bogatstvo? Molimo vas, shvatite da vas prva opcija automatski ne vodi do druge. U biti, mnogo je ljudi bez dugova, ali su također i bez novca. Zato bi vam pravi cilj trebao biti da kreirate bogatstvo. Da biste to uspješno ostvarili, potrebno je da što više investirate u štednju i investicije. Najbolji način da to ostvarite je upravo taj: da smanjite svoje mjesečne izdatke. Upravo su zato dugogodišnji krediti isplativiji nego kratkoročni: što je dulje rszdoblje, niži su vaši troškovi. A što su niži vaši mjesečni troškovi, preostaje vam više novca koji možete investirati.

No. 10: Veća sigurnost, dobit i likvidnost
Naime, ako sav svoj novac s kojim raspolažemo iskoristimo za polog, onda nam ne preostaje novac u slučaju nezgoda. Ako bismo nakon 5 godina postali radno nesposobni ili bez posla te nemamo više konstantne prihode, banka će nam bez obzira što smo otplatili dio glavnice, tražiti i daljnje plaćanje anuiteta. Ako imamo dio novca lociran u sigurnom i likvidnom fondu, onda to možemo koristiti za plaćanje rata dok ponovno ne počnemo zarađivali. Zato pravilna raspodjela novca na prvom mjestu povećava sigurnost nas i naše obitelji, a kako vrijeme prolazi, i našu zaradu.

Ismar Zembo, investicijski savjetnik (www.imovinskosavjetovanje.hr)