Svaki posao počiva na nekretnini, bilo da ste je kupili ili iznajmili, i to bez iznimke. Naravno, i svi radnici vlasnici su nekretnina ili ih iznajmljuju ili unajmljuju.

S obzirom na gospodarske (ne)prilike iz bliske prošlosti stanovnici Hrvatske imaju natprosječan broj vlastitih nekretnina u odnosu na ostale zemlje članice EU.

Podsjetimo, te povijesne prilike su bile takve da su zbog visoke inflacije odnosno hiperinflacije krediti bili jeftini, štednja u bankama nesigurna, a nekretnine jedini oblik štednje i ulaganja. S obzirom na navedeno ne treba čuditi da se “digla tolika buka” oko porezna na nekretnine i da je došlo do najave o odgodi tog poreza. U ovom članku objašnjavamo bit i “background” poreza na nekretnine. Porez na nekretnine je samo dio Zakona o lokalnim porezima objavljenog u Narodnim novinama br. 156 iz 2016, godine.

Taj porez je reguliran člancima 30 do 40. i člancima 50. i 51. Zakona o lokalnim porezima koji su trebali stupiti na snagu 1. siječnja 2018. Kada ti članci stupe na snagu, ukida se porez na kuće za odmor iz istog Zakona.

Kome pripada i zašto je uveden?

Porez na nekretnine je prihod jedinica lokalne samouprave, te daje lokalnoj samoupravi dosta otvorene ruke po pitanju visine i načina trošenja poreza. Hrvatska je zbog budžetskog deficita pod “prismotrom” Eurospke unije te je kao dio mjera trebala uvesti ovakav tip poreza, a koji je prema najavi trebao zamijeniti porez na kuće za odmor i komunalnu naknadu te spomeničku rentu. Porez na nekretnine ima inače većina država svijeta i Hrvatska je tu bila rijetka iznimka.

Prema novijoj poreznoj teoriji države bi trebale težiti oporezivanju onoga što ne može “pobjeći” a to su nekretnine i potrošnja (PDV) dok bi trebale smanjiti opterećenje na rad i kapital.

No iz te teorije vratimo se na praksu, odnosno pogledajmo što točno oporezuje porez na nekretnine.

Što se oporezuje?

Porez na nekretnine oporezuje gle čuda – nekretnine. Međutim oporezuju su nekretnine kako su definirane odnosno opisane zakonom, a ne sve nekretnine. Nekretnine su prema toj definiciji sljedeće:

• stambeni prostor,

• poslovni prostor,

• garaža

• drugi pomoćni prostori te ostali prostori bez namjene,

• građevinsko zemljište

Iz navedenog proizlazi da poljoprivredno zemljište i objekti na njemu nisu oporezivi porezom na nekretnine.

Što se tiče građevinskog zemljišta predmet oporezivanja je građevinsko zemljište kako je definirano zakonom. Radi se o građevinskom zemljištu koje se koristi u svrhu obavljanja poslovne djelatnosti i neizgrađenom građevinskom zemljište ako se nalazi unutar građevinskog područja. Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se pak zemljište koje svojom veličinom i oblikom ispunjava uvjete za građenje i opremljeno je najmanje pristupnom cestom, objektima za opskrbu električnom energijom i vodom prema mjesnim prilikama, a na kojemu se, u skladu s prostornim planom, mogu graditi građevine, na kojemu nije izgrađena nikakva građevina ili na kojemu postoji privremena građevina za čije građenje nije potrebna građevinska dozvola. Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se i zemljište na kojemu se nalaze ostaci nekadašnje građevine, odnosno na kojemu je započeto građenje. Neizgrađeno građevinsko zemljište na kojem je započeto građenje smatra se izgrađenim prostorom i oporezuje se kao i prostori ako su protekle dvije godine od pravomoćnosti građevinske dozvole ili drugog akta za građenje ili od dana izdavanja potvrde glavnog projekta. Tu treba istaknuti da postoji veliki broj neizgrađenih građevinskih zemljišta koja nisu mogla biti prodana niti je na njima mogla početi gradnja iz različitih objektivnih razloga, a koja do sad nisu podlijegala nametima pa pretpostavljamo da će Vlada adresirati i to pitanje.

Tko plaća porez?

Porezni obveznik je svaka osoba koja nekretninu samostalno posjeduje, a samostalnim posjednikom smatra se vlasnik nekretnine. Međutim zakon je previdio i situacije tzv. neriješenog zemljišnoknjižnog stanja kao i mogućnost prijenosa porezne obveze na npr. zakupnike. Međutim zakon primjerice ne predviđa nesretnu situaciju tzv. zaštićenih najmoprimaca i vlasnika koji su vlasnici takvih stanova i ne mogu živjeti u njima niti ih mogu iznajmiti pod normalnim tržišnim uvjetima. Prema nekim procjenama radi se o 15 tisuća zaštićenih najmoprimaca pa je pretpostavka da je riječ o jednakom broju stanova. Iznimno, porezni obveznik je tzv. nesamostalni posjednik ako je porezna obveza prenesena na nesamostalnog posjednika (npr. ugovorom), ako se koristi nekretnina u vlasništvu jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske, ako nema valjani pravni temelj posjedovanja nekretnine ili je vlasnik nepoznat. Ako je vlasnik nepoznat te ako nema valjanog pravnog temelja za posjedovanje nekretnine, nesamostalni posjednici nekretnine dužni su dati izjavu tko se smatra poreznim obveznikom. Iznimno ako porezni obveznik nije poznat, obveznikom plaćanja poreza bit će onaj kojeg odredi porezna uprava (naravno takva osoba ima pravo žalbe).

Način obračuna poreza

Porez na nekretnine obračunava se na ukupnu neto podnu površinu nekretnine (sukladno propisu o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine) te na stvarnu površinu zemljišta. Godišnji iznos poreza po metru kvadratnom (m2) dobije se tako da se pomnože sljedeći parametri:

Niže smo objasnili kriterije izračuna svakog od tih parametara.

Vrijednost boda

Vrijednost boda (B) određuje odlukom predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave.
Ako predstavničko tijelo ne odredi vrijednost boda, za obračun poreza u sljedećoj kalendarskoj godini koristi se vrijednost boda iz prethodne kalendarske godine.

Koeficijent zone

Koeficijent zone (Kz) određuje predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave za pojedine zone, a najviši koeficijent u prvoj zoni općine, odnosno grada iznosi 1. Područja zona u gradu, odnosno općini utvrđuje predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave ovisno o pogodnosti položaja i komunalnoj opremljenosti određenoga područja, prema vlastitim uvjetima i mjerilima.

Koeficijent namjene

Koeficijent namjene (Kn) uvećava se ako se djelatnost obavlja u nepokretnom kulturnom dobru ili na području kulturno povijesne cjeline, za korektivni koeficijent namjene koji predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave određuje svojom odlukom pod uvjetom da ne bude manji od 1 niti veći od 12. Ako se nekretnina koristi za jednu ili više namjena, primjenjuje se koeficijent namjene razmjerno površini koja se koristi za tu namjenu. Radi utvrđivanja ispravnog koeficijenta mogu s , prikupljati i podatke o drugim osobama koje su na bilo koji način povezane s nekretninom, zatim utvrđivati npr. režijski troškovi, gdje porezni obveznik radi, činjenice iz putne isprave, gdje je izabran liječnik, izjavu svjedoka, mjesto podnošenja porezne prijave, očevid itd. Ministar Financija je dodatno pravilnikom propisao način utvrđivanja korektivnih koeficijenata namjene. Tako je propisano da se činjenica da se na neizgrađenom građevinskom zemljištu mogu graditi građevine dokazuje se rješenjem o uvjetima građenja ili drugim aktima vezanim uz provedbu dokumenata prostornog uređenja i gradnje. Korektivni koeficijent namjene kod kuća za odmor za 2018. se utvrđuje dijeljenjem visine poreza na kuće za odmor utvrđenog odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave za 2017. i godišnje vrijednosti boda iz propisa kojim se uređuje komunalno gospodarstvo, utvrđenog odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave za 2017. Korektivni koeficijent namjene vezan za obavljanje djelatnosti u kulturnom dobru se utvrđuje dijeljenjem visine spomeničke rente po m2 iz propisa o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, utvrđenog odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave za 2017. i vrijednosti boda iz propisa kojim se uređuje komunalno gospodarstvo, utvrđenog odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave za 2017.

Koeficijent stanja (Ks) i Koeficijent dobi (Kd)

Iznimno ako je na prostorima izvedena rekonstrukcija koeficijent dobi utvrđuje se prema razdoblju rekonstrukcije. Iz navedenog može biti nejasno ako je npr. obnovljena fasada i krovište da li se tada smatra da je zgrada „mlađa“. Za zemljišta koeficijent dobi (Kd) je 1.

Mehanizam plaćanja i promjene

Rješenje o porezu na nekretnine donosi se do 31. ožujka za tekuću kalendarsku godinu, a prema stanju nekretnine i poreznog obveznika na dan 1. siječnja tekuće godine i ono je na snazi dok ne nastanu promjene.
 Međutim promjene koje nastanu tijekom godine, primjenjuju se od iduće godine.

Jamci

Samostalni posjednik solidarno jamči za naplatu poreza kada je pravnim poslom prenio obvezu plaćanja poreza na nesamostalnog posjednika. Solidarno jamstvo znači da se Porezna uprava za naplatu duga može obratiti obojici za naplatu.

Zaključak

Porez na nekretnine je porez koji poznaje većina EU zemalja i zapravo je bilo samo pitanje vremena kad će i Hrvatska uvesti taj porez. Zanimljivo je da je porez na nekretnine izazvao više rasprava u Hrvatskoj od bilo kojeg drugog poreza. Njegovo uvođenje je dugo najavljivano pa odgađano. Zakon koji regulira taj porez napokon je donesen krajem 2016. u sklopu porezne reforme. Prema trenutnom stanju stvari njegova primjena će se odgoditi radi dorade prije svega zbog izuzetaka plaćanja. Nitko ne voli plaćati porez niti voli uvođenje novih poreza pa niti jedno novo rješenja neće biti sretno rješenje, no bilo bi dobro da se barem riješi pitanje građevinskih zemljišta, stanova u kojima su 
zaštićeni najmoprimci te visine boda koja je trenutno ostavljena na slobodnu volju lokalnim vlastima.v