Hoće li uskoro puknuti kineski nekretninski balon?

Predviđene projekcije povećanja kineskog stanovništva teško će se ostvariti/EPA Predviđene projekcije povećanja kineskog stanovništva teško će se ostvariti/EPA

Visoka stopa izgradnje stanova dovela je do zasićenja u nekim dijelovima Kine, ali analitičari predviđaju nastavak rasta cijene.

Kina je financijsko čudo jer je u samo 30 godina ova državno kontrolirana ekonomija postala druga najveća ekonomija na svijetu. No, sektor nekretnina posebno se izdvaja, stvarajući možda najveći stambeni balon u povijesti. Naravno, graditeljstvo je imalo veliki utjecaj na rast kineske ekonomije, ali po kojoj cijeni? Ako dođete u Kinu, lako je zamijetiti zašto se sve češće priča o nekretninskom balonu. Postoje četvrti, pa čak i cijeli gradovi, koji su u potpunosti prazni. Takozvani "gradovi duhova" sve su češća pojava u Kini. 

Skuplji krediti
Iako se neki pitaju da li uopće postoji stambeni balon, kineski problemi stanogradnje su veći i složeniji od od onih u drugim zemljama. Stopa izgradnje stanova dovela je do zasićenja u određenim dijelovima zemlje, dok vlasti u Pekingu i Šangaju imaju problem prenapučenosti i tržišnih spekulacija. Cijene su stanova prošlog mjeseca u Pekingu porasle gotovo 7% u odnosu na godinu ranije, što je najveći porast posljednjih godina. Između 1998. i 2011. godine, cijene su porasle 160%, jer su vlasti popustile u mjerama kontrole i otvorile tržište za privatne kupce.Prošlog tjedna je kinesko Državno vijeće odredilo povećanje kamatne stope na kredite za drugi stan u gradovima, te zahtijeva ozbiljnije prikupljanje poreza za prodaju sekundarnih nekretnina. Bivši premijer Wen Jiabao bio je veliki zagovornik usporavanja rasta stambenog sektora, kroz svoju trogodišnju kampanju pokušao je ohladiti stambeni sektor, ali nova istraživanja iz državnog zavoda za statistiku u Pekingu i drugih anketa pokazuju ubrzani rast cijena stambenih nekretnina u cijeloj Kini. Cijena nekretnina u 100 najvećih kineskih gradova porasla je za 2,5% u veljači u odnosu na prethodnu godinu, navodi se u istraživanju koje je provela konzultantska tvrtka CRES.

To je bio porast od 1,2% u usporedbi s prethodnim  mjesecom. Veljača je treći uzastopni mjesec s rastom postotka cijena u usporedbi s prethodnom godinom i deveti mjesec za redom s mjesečnim rastom cijena. Porast cijena je u veljači bio osobito izražen u deset najvećih gradova, gdje su cijene porasle 4,3% u odnosu na prethodnu godinu. Stambene cijene su u porastu od početka prošlog desetljeća, osobito od 2009, kada je bivši premijer Wen upumpao previše poticaja u gospodarstvo. Cijene su, što nije nikakvo iznenađenje, skočile te godine oko 20%, kao da je novac koji se nije mogao koristiti produktivnije, bio preusmjeren u spekulativne poslove s nekretninama. Došlo je do oštrije korekcije cijena krajem 2011., ali je Narodna banka Kine sredinom prošle godine još jednom dodano upumpala još novca u gospodarstvo. Kao rezultat, stanovi su sada izvan domašaja standarda nižeg i srednjeg sloja, pa su ekonomisti uvjereni da će se problem još pogoršati. Anketa Reutersa pokazuje da će cijene u ovoj godini rasti 7%, prema projekciji više konzultanskih tvrtki i ekonomista.

Rast urbanog stanovništva
Sve oči su trenutno uperene prema novom premijeru Li-ju i njegovom planu razvoja stambenog fonda za sljedećih nekoliko godina. Kontradiktorno je što kineski analitičari misle da su stambeni problemi minimalni. "Mislim da državni službenici neće opisati cijene kuća kao 'nerazumne' na ovogodišnjim susretima", rekao je Zhang Hongwei iz Tospura, konzultantske tvrtke za nekretnine, pozivajući se na zaključke Nacionalnog narodnog kongresa i Kineske narodne političke savjetodavne konferencije u Pekingu. "Rast cijene nekretnina je zapravo u skladu s gospodarstvom u oporavku."Gotovo niti jedan analitičar ove godine ne vidi pad cijena nekretnina. Krajem 2012. bilo je na tržištu oko 236 mil. četvornih metara stambenog prostora, oko tri puta više od obujma mjesečne prodaje. Još jedan veliki znak upozorenja je postotak neprodanih stanova, koji je porastao za 40% u usporedbi s 2011. Predviđa se da će porast urbanog stanovništva u Kini u ovom desetljeću biti oko 200 milijuna. To znači potražnju za 10 milijuna stambenih jedinica svake godine. Mark Williams iz Capital Economicsa u Londonu, urednik China Dailya, ističe da je ova struktura potražnje otprilike jednaka kao potražnja u Velikoj Britaniji, Francuskoj i Njemačkoj zajedno.

"Kina lako može ispuniti taj zahtjev", ističe Williams jer su "u 2012. godini graditelji izgradili 12 milijuna stambenih jedinica, što je bila najteža godina za taj sektor". Ako će se i dalje povećavati izgradnja prema trenutnoj stopi rasta, izgradnja će za pet godina porasti na 19 milijuna stambenih jedinica godišnje. To je znatno iznad optimističnih procjena potražnje. "Imajući na umu nepredviđene fluktuacije u tempu urbanizacije, mogla bi se stvoriti ogromna zasićenost na tržištu stanova, koji bi se mogli prodati samo u slučaju ogromnih padova cijena na tržištu", napisao je Williams.Problem je zapravo gori nego ističe Williams. Predviđene projekcije povećanja gradskog stanovništva će se teško ostvariti jer se radna snaga uglavnom stacionirala i očekuje se da će se u sljedećih nekoliko godina formirati tzv. ukupna potrebna populacija, gotovo sigurno prije 2020. Poljoprivrednici koji su željeli preseliti u velike gradove već su to u većini slučajeva uradili. 

Investicija

Bogatiji imaju i po 20 stanova

Stambeni sektor može brzo propasti zbog više kineske klase. Bogati kupuju stanove i često ih ostavljaju prazne, držeći ih ih kao spekulativnu investiciju. Nije neobično pronaći pojedinog vlasnika s čak 20 slobodnih stanova. Kada se u Kini dogodi neupitna korekcija tržišta, na što trenutno svi znakovi ukazuju, vlasnici bi mogli pustiti na tržište velik broj stambenih jedinica zbog straha od još većeg gubitka. Većina neprodanih stanova je u manjim urbanim područjima, gdje bi panika mogla i početi.

Samo registrirani korisnici mogu komentirati
Nemaš korisnički račun? Registriraj se ovdje! Prijavi se ovdje!