Marija Crnjak

Marija Crnjak

Uvid u cijene nekretnina otkriva tumor koji će početi nagrizati i zdravo tkivo

Foto: Grgo Jelavic/PIXSELL Foto: Grgo Jelavic/PIXSELL

Cijene i promet nekretninama u Hrvatskoj više nego išta diktira ono što zovemo turizam, u šest analiziranih godina cijene nekretnina su visoke tamo gdje rastu noćenja, tamo je najjači i promet nekretninama, drugim riječima, sve je podređeno iznajmljivanju.

Za onoga tko to želi, puno toga se može iščitati iz pregleda tržišta nekretnina Ekonomskog instituta, kojeg je Hrvatska i predugo čekala. Rezultati njihove analize, iako naoko očekivani, zapravo su šokantni i zorno pokazuju do čega je Hrvatsku dovela rentijerska ekonomija koja ne počiva na korištenju vrijednih resursa i poticanju rada i kreativnosti, već na politici što brže zarade u što kraćem roku - i uz što manje truda. 

Pokazalo se tako da cijene i promet nekretninama u Hrvatskoj više nego išta diktira ono što zovemo turizam, iako ne uvijek opravdano. U šest analiziranih godina cijene nekretnina su visoke tamo gdje rastu noćenja, tamo je najjači i promet nekretninama, ali je najmanja priuštivost. Drugim riječima, sve je podređeno iznajmljivanju, iako ono traje tek par mjeseci u godini, dok si obitelji, radnici, studenti, u gradovima i mjestima na Jadranu sve manje mogu priuštiti živjeti ili stanovati. Nemaju gdje spavati ni sezonski radnici ljeti, pa ih se smješta po zapuštenim šupama, čega im je dosta pa bježe u Irsku.

Prenamjena zemljišta 
Obitelji s djecom ne mogu unajmiti stanove a da ih se ne izbaci u lipnju, roditelji studenata iz turistički nerazvijenih krajeva sve skuplje plaćaju najam stanova svoje djece, iako s vlastitim nekretninama ne mogu ništa, jer vrijede sto puta manje od ovih na moru. Najbolji je primjer Slavonaca, još uvijek najjačih sezonaca u turizmu, koje su i ovakve okolnosti potjerale da se ukrcaju na bus za Njemačku. 

Jer u Dalmaciji je sto puta skuplje i poljoprivredno zemljište, iako se ne kupuje zbog uzgoja rajčica nego prenamjene i gradnje apartmana, što zna svaki načelnik općine na moru. Odmah da bude jasno, nije problem u temeljnom biznisu obiteljskog smještaja, pansiona, restorana, kampinga i ostalih niša koje koriste nekretnine kao izvor zarade, onima koji grade kvalitetu i potiču potražnju, razvijaju odredišta i dižu im reputaciju.

Da hoteli s ovom pričom nemaju puno veze, osim što se greenfield investicije mogu nabrojati na prste, pokazuju podaci o kvadraturi nekretnina iz transakcija, pri čemu najveću vrijednost imaju upravo transakcije stanova.  Problem je što je rast pojedinih segmenata turizma kao što je iznajmljivanje apartmana izmakao kontroli u vidu upravljanja turizmom, putem dobro poznatih ekonomskih mjera, koje mogu biti stimulativne i destimulirajuće. Koliko god neke glasne skupine iznajmljivača pričaju da se taj segment destimulira, njegov enorman rast u zadnjih nekoliko godina pokazuje suprotno. 

Velike razlike u razvijenosti 
Taj će tumor početi nagrizati i zdravo tkivo, rušenjem turističkog tržišta koje je u nekim krajevima već počelo, padom kvalitete koja je za ovaj segment ključna ako se želi zaraditi.  Sve je to posljedica  urušavanja vrijednosti rada, inovacije, kreativnosti koje se odvija već godinama. Dakako razlika u razvijenosti postoji u mnogim zemljama, no ona ne bi smjela biti tako drastična na tako maloj površini zemlje kao što je Hrvatska, i svakako ne uz dobre resurse na kojima se može razvijati gospodarstvo, od plodne zemlje koja se zbog slabe potražnje prodaje u bescjenje, do ljudskog potencijala, koji kako vidimo iseljava. 

Naime, tržište nekretnina zahvaća mnoga područja društva i ekonomije, sve do nezaobilazne politike koja u Hrvatskoj i dalje presnažno diktira kretanja u gospodarstvu. Ova analiza stoga je pokazala da su u Hrvatskoj zakazali brojni segmenti društva i upravljanja državom, od poljoprivredne, demografske, porezne, obrazovne politike, pa do upravljanja onim čime se jako hvalimo, samim turizmom. 

Teško do podataka
Kad smo već kod politike, treba napomenuti da je ova analiza napravljena isključivo zahvaljujući potpori Ministarstva graditeljstva, koje je osiguralo pristup podacima. To nije pohvala Ministarstvu koje je to ionako bilo dužno obaviti kako zna i umije, već kritika državnim institucijama koje pod egidom zaštite privatnosti od znanstvenika kriju brojne podatke bitne za njihove analize.

Upravo iz Ekonomskog instituta, ali iz drugih znanstvenih ustanova već su se više puta javno požalili da im je nemoguće doći do podataka od Porezne uprave, koja se tu isprsila samo zbog Ministarstva, Državnog zavoda za statistiku čiji je smisao prikupljanje podataka za daljnje korištenje, dok Fina pak svoje podatke skupo naplaćuje, a zna se kako znanost kuburi s novcem.  Teško je oteti se dojmu da se u ovoj zemlji i dalje nerado odaju podaci koji govore o mnogočemu, da se radije ne talasa, pa dok ide ide. Zato je vrlo izvjesno da će i ova korisna analiza završiti "u ladicama" svih onih koji je načelno željno iščekuju kako bi je iskoristili za bolje upravljanje.  

Komentari (6)
  • dragon2000
    dragon2000 0:08 21.9.2018.

    Ako je rentijerstvo problem za Slavonce i ostale koji dolaze raditi, onda bi građevina trebala profitirati od većih cijena nekretnina gradeći nove po višim cijenama. Nigdje nije problem osim u autorovoj glavi. Rast cijena je uvijek bolji nego slom tržišta i cijena kao u Slavoniji.

  • viewer
    viewer 9:27 20.9.2018.

    Ovim apartmanidžijama je jedino u cilju što više kvadrata i soba. Nikakva infrastruktura ih ne interesira. Da mogu i onu usku prilaznu uličicu bi zagradili. Većina tih objekata nema ni pristojan parking, niti nogostupe, niti zelenila, niti uređenih vrtova i okućnica. Svaki pedalj zemlje mora biti izgrađen. Već sam na jednom drugom mjestu predlagao, da treba kupiti najjači gusjeničar i na njega montirati ralicu promjera najmanje 7m, te proći kroz te njihove uličice i puteljke. Devastacija prostora je nanijela većini destinacija nepopravljivu štetu. A što je za apartmanidžije još poraznije, oni se ne mogu uživiti u ulogu gostiju, te iz njihova kuta sagledati stvari. A to je preduvjet opstanka.

  • osi3
    osi3 18:28 19.9.2018.

    Ajd bar zrno analitičnosti u PD, iako prepisano od EI. Većinu zaključaka bih pozdravio osim onog “da nije problem u temeljnom obiteljskom biznisu iznajmljivanja”.

    To doista nije bio problem dok su se iznajmljivale kuće za stanovanje u naseljima. Čim se počelo zidati i naziđivati, to je postao ogroman problem, a kad se ta divljina krenula “legalizirati”, to je postao temeljni problem države. Divljinom je urbanistička kvaliteta obale uništena, kao i bilo kakvog normalnog života tamo. Dalmacija je pala ispod afričke razine, a suludo porezno stimuliranje apartmana diglo je cijene u nebo, potpuno umjetno, ali ipak to odražava činjenicu da se ničim u državi ne isplati baviti osim apartmanima.

    Nikad se to neće popraviti bez:
    - poništavanja legalizacije i rušenja divlje gradnje
    - uvođenja poreza na nekretnine, koji mora biti vrlo visok za svaku nekretninu iznad druge
    - poreznog destimuliranja apartmana, kroz dizanje poreza na višu razinu od ostalih turističkih usluga

Pogledaj ostale komentare na temu
Samo registrirani korisnici mogu komentirati
Nemaš korisnički račun? Registriraj se ovdje! Prijavi se ovdje!