Val oporavka ekonomije na krilima osobne potrošnje prelio se i na nekretninsko tržište. Obujam transakcija na tržištu komercijalnih nekretnina dosegnuo je 810 milijuna eura u drugoj polovici 2018., dvostruko više nego godinu ranije što je posljedica pozitivnih očekivanja, ali i izdašnih prinosa. Uz turistički sektor, u fokusu investitora je retail segment tržišta nekretnina, odnosno šoping centri. Njihov je ukupni udio u transakcijama s 378 milijuna eura dosegnuo čak 47 posto.

Tome je najviše doprinijela transakcija južnoafričkog nekretninskog fonda Hyprop koji je u prvom kvartalu 2018. preko svoje tvrtke Hystead Limited od Morgan Stanleyjevog fonda preuzeo 90 posto udjela u zagrebačkim trgovačkim centrima City Centre One East i West za oko 315 milijuna eura. Prema riječima Vedrane Likan iz Colliersa ta transakcija uslijedila je nakon jedne od najvećih posljednjih godina uopće, prodaje Arena Centra 2016. južnoafričkim fondu New Europe Property Investments (NEPI).

Val preuzimanja
Uz južnoafričke, polovicu domaćeg retail tržišta drže domaći ulagači, a oko sedam posto imaju oni iz Austrije. Austrijska Supernova u proteklih nekoliko godina, uz redovno poslovanje u svojim trgovačkim parkovima diljem zemlje, sustavno je preuzimala centre mahom iz portfelja loših potraživanja banaka.  "Time je pod svoje upravljanje preuzela Branimir Centar, Kaptol Centar i Centar Cvjetni u Zagrebu, ali i cijeli niz drugih trgovačkih koncepata smještenih u sekundarnim i tercijarnim gradovima.

Nastavno na promjene vlasništva na Arena Centru i CCO, karte u trgovačkom segmentu komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj podijelile su se na svega nekoliko ključnih igrača", kaže Likan. U drugoj polovici 2018. godine, glavnina tržišne ekspanzije došla je od maloprodajnih trgovaca iz segmenta prehrane, no snažnoj potražnji za prostorom doprinijela je cijela lepeza zakupaca, domaćih i stranih brendova već prisutnih u Hrvatskoj te novih imena koji su po prvi puta ušli na naše tržište.

Na postojećih 490.000 kvadratnih metara površine šoping centara na najlukrativnijem, zagrebačkom tržištu, stopa slobodnih prostora niža je od 4 posto, podaci su Colliersa.  "Prostor za razvoj novih centara preostao samo s manjim konceptima i u manjim gradovima, dok dodatne mogućnosti na postojećim centrima postoje upravo na području renoviranja i repozicioniranja. Gospodarski rast, porast potrošnje i razvoj turizma, ako nastavi uzlaznim trendom, i dalje će pozitivno utjecati na tržište maloprodaje, porast broja i kvalitete brendova i proizvoda, pa time i porast prometa trgovaca", dodaje Likan napominjući da je prinos na vrhunskim lokacijama iznosi 7 posto što Hrvatsku stavlja u rang stabilnih i konsolidiranih tržišta srednje Europe. 

Cijene najma
Pri pozicioniranju svojih trgovina međunarodni brendovi najviše gledaju 'high street' (glavne šoping lokacije obično u središtu grada, poput zagrebačke Ilice) te šoping centre. Pritom se prosječni kvadrat prostora iznajmljuje za 19 eura mjesečno.  No, u manjim prostorima cijena doseže 50 eura, a u iznimnim slučajevima i do 150 eura mjesečno, ovisno o sektoru. Žele li trgovine svojih brendova vidjeti na 'high street' lokacijama vlasnici brendova to će mjesečno platiti u poprilično širokom rasponu od 30 do 120 eura po kvadratu što uvelike ovisi o mikrolokaciji, veličini i širini izloga. 

Nakon dobre 2018. ne posustaju ni očekivanja za ovu godinu. Vlasnici velikih samostalnih šoping centara (big-box centri) imaju planove za ekspanziju diljem zemlje, a pritom će konačna odluka o pozicioniranju ovisiti o adekvatnoj lokaciji, njezinoj pristupačnosti te vidljivosti za takve samostalne objekte tog tipa.  Kad su nove investicije u pitanju, šoping centri šire ili mijenjaju i razvijaju ponudu. Jedan od najuspješnijih, zagrebački Arena Centar najprije je povećao neto površinu za zakupe za 5000 kvarata od ljeta prošle godine i to rošadom na prvom te drugom katu.

Potom je vlasnik, fond NEPI Rockcastle odlučio investirati u novih 8000 kvadrata retail parka u neposrednoj blizini postojećeg centra s planom otvaranja ove godine.

U režiji domaćih ulagača okupljenih u tvrtki Sensa nekretnine u zagrebačkom naselju Špansko niče šoping centar "Z" koji će imati 60.000 kvadratnih metara bruto izgradive površine. Kad otvori vrata krajem 2019. u njemu će biti Lidlova trgovina, McDonald's u sklopu 'food courta' te kino. U Poreču niče retail park koji razvija AM PS Delta Real Estate koji je već izgradio Pula City Mall i član je hrvatske podružnice MID Bau, jednog od najvećih developera na regionalnom tržištu. Porečki retail park trebao bi imati oko 8400 neto iznajmljive površine, a trebao bi biti završen u lipnju ove godine. 

'Dwell time' postaje imperativ
Promjene Arena centra, smatraju poznavatelji, ne samo da će dodatno ojačati tu šoping destinaciju već su i referentan primjer kako vlasnici i developeri sve više pažnje posvećuju popratnim sadržajima i kreativnoj ponudi koja se temelji na doživljaju i iskustvu posjetitelja, raznovrsnoj ponudi hrane i pića te zabavnih aktivnosti za sve skupine kupaca. Posljedično su oni skloniji više vremena provoditi u centrima, što se naziva 'dwell time', a povećava mogućnost potrošnje po posjetitelju.  Denis Čupić, direktor F.O./Grupe koja zadnjih godinu dana revitalizira Westgate centar ističe da trendove bitno oblikuje tranzicija klasične trgovine. "Internetska trgovina u Hrvatskoj, ali i šire još se susreće sa strahom i skepsom kako u praksi vratiti kupljeni proizvod te istodobno s prevladavajućim afinitetom prema klasičnim trgovinama.

U srednjem roku online neće funkcionirati bez stacionarne, svojevrsnog 'showrooma' u nekom postotku. Stoga je trenutačni trend tzv. 'click&collect', hibrid između stacionarne i online trgovine, koja je primjetno snažnije zastupljenija što se ide prema južnim krajevima Europe", kaže Čupić. Fokus revitalizacije Westgatea su flagship trgovine najzvučnijih imena u kombinaciji s ponudom zabavnih sadržaja što se percipira ključem održivosti centara i stacionarne trgovine u budućnosti.

U prvom koraku nova Uprava krenula je u otvaranje kuglane i dječjeg kina kao i obogaćivanje gastronomske ponude. U idućoj fazi u planu je multiplex kino, casino i niz dodatnih sadržaja poput event centra za sve tipove događanja uključujući i svadbene svečanosti, a u pripremi je otvaranje 'coworking' prostora te regionalnog startup inkubatora. 

Pri oživljavanju tog centra kod Zaprešića računa se na 560.000 stanovnika u radijusu 20-ak kilometara vožnje automobilom. Riječ je o području na kojem nema zabavnog ni značajnog trgovačkog sadržaja iako je po platežnoj moći izjednačeno sa Zagrebom, ali i kupce iz Slovenije i Austrije. Od 230.000 kvadratnih metara samog objekta, Westgate ima više od 95.000 kvadrata za trgovačku i ugostiteljsku namjenu, a trenutna popunjenost premašuje 83 posto. Ipak, usporavanje gospodarstva već se polako osjeća i na tržištu komercijalnih nekretnina, i to od zadnjeg kvartala 2018.

"Bez obzira na nedostatak kvalitetnih nekretninskih produkata, za 2019. oc?ekujemo da dosegne investicijski volumen 2018. Pri tome, hotelski segment i dalje će, sasvim oc?ekivano, ostati najsnažniji po investicijskom volumenu, no glavnu promjenu u omjerima očekujemo upravo u segmentu uredskih odnosno trgovačkih prostora. Uredski prostori i transakcije na uredskim zgradama u 2019. i 2020. godini  preuzet c?e primat nad retail tržištem", kaže Vedrana Likan. Među glavnim rizicima u srednjem roku prije svega detektira negativna demografskih kretanja te hvatanje koraka Hrvatske u online trgovini sa svijetom. 

Benefiti boljeg rejtinga 
Vrijedi dodati da je na tržištu pozitivno dočekana odluka Standard & Poor'sa o dizanju rejtinga države na investicijsku razinu budući da su ocjene rejting agencija među ključnim orijentirima za ulagače, posebno međunarodne. 

"Poboljšanje ocjene mogla biti i prilika za novi investicijski ciklus. Iako je interes investitora snažan, u Hrvatskoj i dalje glavne prepreke predstavljaju administrativne i birokratske barijere te nedostajuće a nasušno potrebne strukturne reforme u području poreznog, pravnog i radnog zakonodavstva, te neutraliziranje efekta nepredvidivosti i vidljivi rezultati kroz provedbe donesenih mjera", kaže Likan.  Dodaje da, bez obzira na ocjene rejtinga upravo ti elementi ostaju prepreka snažnijem prodoru stranih investicija, naročito u greenfield projekte, turizam, industriju i poljoprivredu. "Stoga je za očekivati da će narednom razdoblju lokalni i regionalni investitori te međunarodni koji su već prisutni na tržištu, nastaviti igrati snažnu ulogu u investicijskom okruženju", zaključuje Likan.