Porezna uprava Ministarstva financija naplatila je u proteklih sedam godina građevinskog buma 5,9 milijardi kuna prihoda po osnovi poreza na promet na sve vrste tako oporezivih nekretnina.

U toj je svoti, navodno, uglavnom sadržano oporezivanje transakcija na stambene i poslovne prostore dok porez na građevinsko zemljište veliki investitori izbjegavaju plaćati, tvrde nam izvori iz građevinske branše. Porezna uprava o tome nema saznanja jer ne evidentira poreznu naplatu prema vrsti nekretnine nego ukupno. Institut za javne financije (IJF) objavio je u sklopu analize sustava poreza na dodanu vrijednost (PDV) u Hrvatskoj i EU teze kojima sugerira da će zbog harmonizacije poreznih propisa doći do snižavanja troškova nabave zemljište i nekretnina. No poznavatelji stanja iz uprava građevinskih tvrtki to opovrgavaju iz razloga što se na velike transakcije u milijunskim iznosima vrijednog građevinskog zemljišta u Hrvatskoj na legalan način izbjegava plaćanje poreza na promet. No kako država nije osigurala mehanizam za naplatu poreznih prihoda od kupoprodaje građevinskog zemljišta, privilegirani investitori, za razliku od poreznog troška, ostvaruju uštedu i bez PDV sustava. Zbog prakse investitora koji zaobilaze plaćanje poreza na promet građevinskim zemljištem, te s druge strane, neevidentiranja od strane Porezne uprave koliko je poreza naplaćeno za tu vrstu nekretnine, moguće je samo nagađati koliko je milijardi kuna fiskus propustio naplatiti. Učinke promjena u sustavu PDV-a izazvane usuglušavanjem sa sustavom EU, posebno u odnosu na sektor građevinarstva i tržište nekretnina, analizirale su znanstvenice IJF Marina Kesner-Škreb i Danijela Medak-Fell. One tvrde da bi ulaskom u EU trebale u Hrvatskoj pasti cijene nabave građevinskog zemljišta. Porez na promet nekretnina trebao bi se tada zamijeniti PDV-om koji bi se plaćao na transakcije za sve vrste nekretnina osim starih građevina izgrađenih i isporučenih do 31. prosinca 1997. te negrađevinskog zemljišta.U IJF-u objašnjavaju da će ulaskom Hrvatske u EU započeti oporezivanje građevinskog zemljišta PDV-om po stopi od 22 posto čime će se zamijeniti dosadašnji porez na promet nekretnina koji iznosi 5 posto. Prema tumačenju, ta bi porezna promjena snizila troškove nabave kod građevinskih tvrtki pod uvjetom da se građevinskim zemljištem (izgrađenim ili praznim) trži među tvrtkama koje rade u sustavu PDV-a. Izravno smanjivanje troškova poreznih obveznika u građevinarstvu, kažu one, posredno bi utjecalo na cijene nekretnina jer bi građevinske kompanije odbijale pretporez na nabavu građevinskog zemljišta čime se troškovi smanjuju. No iz građevinske branše tvrde da navedene procjene “ne drže vodu”.

Iz više su tvrtki potvrdili samo teoretsku mogućnost da navedene uštede na nabavnoj cijeni zemljišta ostvare one tvrtke koje ga kupuju od drugih tvrtki u sustavu PDV-a. Poznavatelji tvrde da do ušteda neće doći zbog raširene prakse kojom se izbjegava plaćanje poreza na promet nekretnina kad je u pitanju trgovina građevinskim zemljištem. To je moguće tako što navodno investitori ne kupuju zemljište (u svrhu gradnje za potrebe tržišta), nego do njega dolaze kupnjom vlasničkih udjela u tvrtkama u čiji je temeljni kapital uneseno zemljište, a taj model koriste navodno svi radi izbjegavanja poreza na promet koji bi za tvrtke bio preveliki trošak. Kako navode poznavatelji, to se toliko udomaćilo da im nije poznat nijedan slučaj da tvrtke kupuju zemljište i plaćaju porez na promet. Kako kaže direktor jedne velike tvrtke, na građevinsko zemljište vrijedno samo 10-ak milijuna kuna trebalo bi platiti državi oko pola milijuna kuna na ime poreza, pa se takvog troška tvrtke lišavaju tako što kupuju vlasnički udjel u tvrtki koja u temeljnom kapitalu ima uneseno zemljište jer se na trgovinu vlasničkim udjelima ne plaća porez. Navodno se svi prodavatelji angažiraju na osnivanju društava s ograničenom odgovornošću, a te novoosnovane tvrtke dokapitaliziraju unosom građevinskog zemljišta, pa investitori otkupe cijelu tvrtku i tako dođu do zemljišta bez plaćanja poreza. Na upit Ministarstva financija Hrvatske o iznosima poreza na promet na građevinsko zemljište koje je Porezna uprava evidentirala u posljednje vrijeme stigao je odgovor koji razotkriva nezainteresiranost fiskusa za praćenje naplaćenih iznosa poreza na promet nekretnina po pojedinim vrstama nekretnina. U odgovoru MF-a stoji da Porezna uprava ne prati posebno naplatu poreza na promet građevinskog zemljišta iako bi to bilo logično s obzirom na građevinski rast posljednjih godina. Izostankom evidencije, čini se, potvrđuje se da država, koja je zapravo svjesna tog problema, nije zainteresirana za mehanizam kojim će uzeti porezni dio od transakcija vrijednih na stotine milijuna eura, pa zato i ne evidentira promjene na tom poreznom punjaču. U pitanju je potencijalno golem izvor poreznih prihoda koji je mogao biti naplaćen zahvaljujući određenim zakonskim intervencijama, zaključuju neki stručnjaci, da država ne ide na ruku građevinskom lobiju.