NEKRETNINE – prognoze kretanja cijena STANOVA u narednom periodu !!!

Naslovnica Forum Gospodarstvo i financije Opće financije NEKRETNINE – prognoze kretanja cijena STANOVA u narednom periodu !!!

Moja obitelj posjeduje stan u Zagrebu (Vrbani) koji je iznajmljen postanarima, a tako će vjerovatno ostati još kojih 10-tak godina.

Iako je stanarina dobar prilog kućnom buđetu, a cijene nekretnina u porastu, čini mi se da kapital od cca 1.000.000 kn, koliko bih danas mogao dobiti, čami neiskorišten.

Stanarina donosi oko 3,2 % vrijednosti stana na godišnjoj razini, što je mizerija u odnosu na trenutne prinose koji se mogu ostvariti na tržištu kapitala. Naravno, ovih 3,2% treba dodati i rast cijena nekretnina, iako nisam siguran da će taj rast biti spektakularan u narednom periodu. Gradi se puno, ponuda stanova je sve veća, broj prodanih stanova u opadanju. Mislim da će rast cijena stanova u narednim godinama biti umjeren, osim onih na atraktivnim lokacijama.

Dvoumim se da li prodati stan i ulupati pare u dionice ili ne! [smiley10]
Naravno da mi u perspektivi treba stan u Zagrebu, klinci će na faks itd.
No stanova će biti, a vrijeme (novac) prolazi…
[color=blue]Što učiniti? Što je pametnije?[/color]

Molim cijenjene forumaše da iznesu svoje prognoze kretanja cijena stanova u slijedećih 5 godina, te kakvo će ono biti u relativnom odnosu na kretanje CROBEX-a!



Molim cijenjene forumaše da iznesu svoje prognoze kretanja cijena stanova u slijedećih 5 godina, te kakvo će ono biti u relativnom odnosu na kretanje [color=blue]CROBEX-a![/color]

… ili u odnosu na BELEX. Svejedno…[smiley2]

Tu treba uzeti puno faktora u obzir:
1. tržište se polako zasićuje, ljudi sve više biraju, stan od ca 50 kvadrata u zg + garaža kad se opremi košta nešto manje od 150k eur, to je rata od preko 5k kuna na 30g, prosječna plaća u zg je nešto manje od 6k kn, sve je to sve više i više nategnuto, ljudi su počeli shvaćati da život u 3 sobnom stanu od 50 kvadrata sa dvoje djece baš i nije vrijedan 5k kn mjesečno, pravu potražnju je teško odrediti, ponuda polako raste, kakav će biti trend isseljavanja u predgrađa (individualna gradnja kuća, novi zakon o gradnji ubrzava proces), s druge strane ima puno neopterećenih nekretnina van gradova koje mogu kad starci umru služiti za zatvaranje kredita ili kupnju nekretnina u zg, sve ovo je jako teško procijeniti
2. što će se dogoditi sa stanovima koji su kupljeni kao investicija, a ne za rješavanje stambenog pitanja, pitanje je što će ovi igrači napraviti kad skuže da im imovina baš i nije tako likvidna kao što su mislili (vrlo opasno!)
3. tu su i nteresi bankara kojima pad cijena nikako ne odgovara, imaju veliki kapital koji bi mogli upotrijebiti za održavanje visokih cijena pri niskoj likvidnosti (preko raznih nekretninskih fondova i sl), hr je malo tržište, mogu još olabaviti uvjete kreditiranja, mali građevinci su prilično zaduženi, a banke će taj teret svakako pokušati prebaciti na građane jer su građani najbolji platiše (no ako to naprave prebrzo dolazi do pada cijena-rješenje su još labaviji stambeni krediti, možda i leasinzi za građane)…
4. interesi građevinara kojima također pad cijena ne odgovara, no i likvidnost je još veći problem, morat će se koordinirati s bankama (ukoliko već nisu), veliki će vjerojatno brzinski smanjiti ponudu i preorjentirati se na nešto drugo, a kod malih će bit suza
5. interesi gradova i općina, isto im pad cijena ne odgovara, no njima je i likvidnost problem, jer bolje dobiti manje nego ništa, tromi su i ne misle previše, pa je pitanje kad će to shvatit
Moje je mišljenje da se neće ništa spektakularno dogoditi, tržište će se krčkati na ovoj razini (2-3 k eur po kvadratu) uz smanjenu likvidnost, ukoliko ne dođe do vanjskih utjecaja kao što su pad zaposlenosti, problemi s otplatom kredita… Uglavnom čekat će se rast standarda i druga runda.
Sve ovo sam očekivao puno kasnije ca 2009. Još jednom kažem da me ovaj podatak Pu jako iznenadio, očekivao sam blagi pad, a ne ovo.

Trend is your friend.

po mom misljenju, stan kao investicija za sljedecih 5 god je svakako neisplativa investicija….iako ce cijene nekretnina i dalje rast, ali usporeno, i obzirom na prihod od rente kao mjesecni dodatak na dohodak od place….

po jednostavnoj racunici, imovinu od milion k, podjelit i pola ulozit u neki investiciski fond, a pola stavit u samo jednu likvidnu dionicu….od fonda u roku od 5 god, bit ce bar 100% prinosa, a prihod od dionice takoder…
a to su samo minimalne procjene….
nakon cega imas 2 mil k, i stan ces mozda platit 1,5 mil, al od rente sigurno neces zaradit 0,5 mil k….

i ponovno podvlacim minimalne prinose, jer realne bi bile i 200% na obadvije starane, sto bi znacilo zaradu od 2 mil, sto te dovodi do jedinog pravog razmisljanja….ulozi lovu!!!!

Moderatora treba zabranit!!!


po mom misljenju, stan kao investicija za sljedecih 5 god je svakako neisplativa investicija….iako ce cijene nekretnina i dalje rast, ali usporeno, i obzirom na prihod od rente kao mjesecni dodatak na dohodak od place….

po jednostavnoj racunici, imovinu od milion k, podjelit i pola ulozit u neki investiciski fond, a pola stavit u samo jednu likvidnu dionicu….od fonda u roku od 5 god, bit ce bar 100% prinosa, a prihod od dionice takoder…
a to su samo minimalne procjene….
nakon cega imas 2 mil k, i stan ces mozda platit 1,5 mil, al od rente sigurno neces zaradit 0,5 mil k….

i ponovno podvlacim minimalne prinose, jer realne bi bile i 200% na obadvije starane, sto bi znacilo zaradu od 2 mil, sto te dovodi do jedinog pravog razmisljanja….ulozi lovu!!!!

Sve podvučeno, po mom mišljenju, nije realno. Moguće, naravno, ali realno teško jer “realno” je riječ koju bi vrlo oprezno trebalo upotrebljavati u svijetu investiranja, pogotovo onom burzovnom.

Je li realno očekivati da Amerikanci i dalje kroje sudbine arapskih (naftonosnih) naroda na Bliskom Istoku i u JZ Aziji?
Jest.
Je li realno da to potakne nove sukobe i ratove, veće ili manje, kraće ili duže?
Jest.
Je li realno očekivati da se zaoštre sukobi Židova i Arapa?
Jest.
Dovodi li to sve (i ne samo to) do eskalacije terorizma?
Da.
Je li realna eskalacija nasilja na Kosovu i hoće li ona (ako se dogodi) pogoditi i tržišta u regiji, a ne samo srpsko?
Da.
Je li realno da je bosansko rješenje daleko od konačnog i da tamošnji problemi mogu utjecati na cijelu regiju?
Jest.
Je li realno očekivati da dođe do povremenih zaoštravanja tipa Ukrajina?
Jest.
Je li realno da ne budemo primljeni u EU 2009., nego, recimo, 2017., ili možda nikada (hoće li EU uopće opstati u sadašnjem obliku?)?
Je, mnogi bi rekli da jest realno.
Je li realno u slučaju odgađanja primanja Hrvatske u EU očekivati i dugotrajniji pad (ili stagnaciju) cijena dionica na ZSE?
Jest.

Ovakvih (realnih) situacija, koje negativno mogu utjecati kako na svjetska tržišta kapitala, tako i na naše, može se nabrajati na nekoliko stranica. Ako je samo dio toga realan (a mislim da je malo više od dijela) onda ne može biti realan rast od 200% u 5 godina i to u (prosječnom) fondu. Pa nije se jednom u povijesti dogodilo da zbog raznoraznih utjecaja i razloga pojedini indeksi padnu 30 ili 50% ili stagniraju nekoliko godina.
Sve je relativno (nikako realno)…

"Ne brojite novac dok još sjedite za stolom."-profesionalni kockar

Gdje se mogu naći statistički grafovi koji pokazuju kretanje cijena i prometa nekretnina i slično…?


Je li realno očekivati da Amerikanci i dalje kroje sudbine arapskih (naftonosnih) naroda na Bliskom Istoku i u JZ Aziji?
Jest.
Je li realno da to potakne nove sukobe i ratove, veće ili manje, kraće ili duže?
Jest.
Je li realno očekivati da se zaoštre sukobi Židova i Arapa?
Jest.
Dovodi li to sve (i ne samo to) do eskalacije terorizma?
Da.
Je li realna eskalacija nasilja na Kosovu i hoće li ona (ako se dogodi) pogoditi i tržišta u regiji, a ne samo srpsko?
Da.
Je li realno da je bosansko rješenje daleko od konačnog i da tamošnji problemi mogu utjecati na cijelu regiju?
Jest.
Je li realno očekivati da dođe do povremenih zaoštravanja tipa Ukrajina?
Jest.
Je li realno da ne budemo primljeni u EU 2009., nego, recimo, 2017., ili možda nikada (hoće li EU uopće opstati u sadašnjem obliku?)?
Je, mnogi bi rekli da jest realno.
Je li realno u slučaju odgađanja primanja Hrvatske u EU očekivati i dugotrajniji pad (ili stagnaciju) cijena dionica na ZSE?
Jest.

Ovakvih (realnih) situacija, koje negativno mogu utjecati kako na svjetska tržišta kapitala, tako i na naše, može se nabrajati na nekoliko stranica. Ako je samo dio toga realan (a mislim da je malo više od dijela) onda ne može biti realan rast od 200% u 5 godina i to u (prosječnom) fondu. Pa nije se jednom u povijesti dogodilo da zbog raznoraznih utjecaja i razloga pojedini indeksi padnu 30 ili 50% ili stagniraju nekoliko godina.
Sve je relativno (nikako realno)…

Slažem se s tobom čvarkožder. Prodati stan i lovu ulupati i nije baš kikiriki odluka, barem za mene.
No sve je relativno, pa tako i vrijednost stana.
Što se događa sa cijenama nekretnina u tom “crnom scenariju” pada tržišta kapitala od 30-50%?
Pa valjda isto pada.
Gubim li ja kao vlasnik stana ako padne cijena nekretnina?
Ako se promatram kao investitor – gubim, a ako ne – isto gubim, ali ne razmišljam o tome…
Ako tržište kapitala padne za 50%, znači da mogu kupiti duplo više dionica koje su nerealno roknile (ako sam pri kešu, naravno) i čekati bolja vremena…

Nisam sklon nekim crnim predviđanjima, jer je danas (kako me poučio jedan moj prijatelj, cijenjeni sociolog – ovim putem ga pozdravljam [smiley2]), ipak kapital ono što pokreće svijet, htjeli to neki ili ne.
Tako i Balkan i EX-CCCP i Kina, pa i dobar dio muslimanskog svijeta postaju (ili su već postali) dio globalnog tržišta kapitala, unatoč različitim ideologijama, vjerama, sukobima…

Sve je relativno, naravno. No ovdje se radi o odluci i nastojanju kako proći bolje.

Tržište nekretnina i tržište kapitala najčešće nisu usko povezana, tj. rast jednog ne znači i rast drugog. Isto je i s padom. Dapače, ponekad je u slučaju krize na jednom od ta dva tržišta (a, takvih tržišta ima još: obveznice, zlato, roba…) poželjno prebacivanje novca na drugo, pa opet povratak prvome kad se trend promijeni… Vidi Richardsona i Kiyosakija.
Naravno, sve je to u teoriji lijepo, ali teško za postizavati i, naravno, relativno.

Evo najsvježijeg intervjua s jednim našim vrlo uspješnim fondmanagerom (i samostalnim ulagačem), a u svjetlu očekivanja prinosa u budućnosti i bosančevih predviđanja. Naravno da i “veliki ulagači” znaju pogriješiti u procjenama budućih kretanja cijena dionica (malo tko je predvidio ovakav ovogodišnji rast), ali i to je samo dokaz koliko je sve ralativno na burzi.Vaš link

Na kraju, odluka je samo tvoja. Ja osobno stan u ovom trenutku ne bih prodavao jer smatram nedovoljno povoljnim odnos rizika i moguće zarade na našoj burzi u odnosu na rizik i moguću zaradu od nekretnine. Naravno, mnogo ovisi o karakteristikama nekretnine o kojoj govorimo, tj. o njezinoj perspektivnosti, jer perspektivnost i kvaliteta nekretnine se razlikuju od nekretnine do nekretnine kao i kod dvije dionice.

"Ne brojite novac dok još sjedite za stolom."-profesionalni kockar

Definitivno bih se odlučio na prodaju i ulog u dionice, ali to je samo moje mišljenje.
Iako tržište nekretnina će rasti dugoročno gledajući.
Ukratko dionice, rizičnije , ali sa očekivanim većim prinosom, nekretnine – polako ali sigurno.
Što se tiće brige oko nekakvih padova, posebno onih 30-50 %, uvjeren sam da do toga neće doći, barem ne u razdoblju slijedećih 3-5 godina.

[b]MOŽE LI BOLJE ?![/b]

mislim da će nekretnine blago rasti u zagrebu još par godina, a po ulasku u EU očekujem lagani pad cijena do vrijednosti od cca 2500 eur u centru grada, a 1000 eura u kvartovima jer ne može jedan jarun imati kvadratni metar 2200 eura, obzirom da dobiješ u okolici pariza puno bolji stan po 2500 eur/m2. Dakle, sadašnje cijene samo su rezultat nedostatka stambenog prostora mladih, razmaženih parova koji pošto poto moraju imati svoj stan umjesto da malo zavrte lovu s tim kreditom pa onda kupe. Ovako je pritisak na kupnji prevelik i cijene zato rastu, doduše sporije,ali ipak još uvijek rastu.
Ako gledaš kao investitor, onda stan prodaj i radije oroči lovu – više ćeš dobiti. A ako si sklon ulaganju u dionice, onda odaberi 2-3 iz hrvatske i 2-3 iz regije i pusti par godina pa ćeš imati što vidjeti i opipati, dok tu najamninu sigurno potrošiš ali vjerujem da ništa konkretno ne kupiš. Odvagni i odluči što ti se isplati, a ja se slažem s plavim. Ja bih sigurno prodao i ubacio u dionice, doduše ne u naše više, osim nekoliko, ali ipak u dionice.


mislim da će nekretnine blago rasti u zagrebu još par godina, a po ulasku u EU očekujem lagani pad cijena do vrijednosti od cca 2500 eur u centru grada, a 1000 eura u kvartovima jer ne može jedan jarun imati kvadratni metar 2200 eura, obzirom da dobiješ u okolici pariza puno bolji stan po 2500 eur/m2. Dakle, sadašnje cijene samo su rezultat nedostatka stambenog prostora mladih, razmaženih parova koji pošto poto moraju imati svoj stan umjesto da malo zavrte lovu s tim kreditom pa onda kupe. Ovako je pritisak na kupnji prevelik i cijene zato rastu, doduše sporije,ali ipak još uvijek rastu.
Ako gledaš kao investitor, onda stan prodaj i radije oroči lovu – više ćeš dobiti. A ako si sklon ulaganju u dionice, onda odaberi 2-3 iz hrvatske i 2-3 iz regije i pusti par godina pa ćeš imati što vidjeti i opipati, dok tu najamninu sigurno potrošiš ali vjerujem da ništa konkretno ne kupiš. Odvagni i odluči što ti se isplati, a ja se slažem s plavim. Ja bih sigurno prodao i ubacio u dionice, doduše ne u naše više, osim nekoliko, ali ipak u dionice.

Slažem se u potpunosti, a pogotovo ovo za perverzno skupe kvadrate na periferiji, nemre isto koštat centar i kaj ja znam superandrija, ma kaj superandrija, to je centar za neke kvartove koji se isto trže debelo izvan svakog razuma.

https://www.youtube.com/watch?v=qp5hxHPlTq8

slažem se sa plavim da će nekretnine rasti u sljedećih par godina (uz koliko se nešto drastično ne dogodi – potres , rat i sl.). nemam konkretne podatke, ali ako se ne varam, može se pogledati kako je to išlo u drugim zemljama koje su pristupale EU.

s druge strane, naše tržište dionica je uzlazno već duže vrijeme, cijene većine njih izgledaju visoko cijenjene (neću reći precijenjene – ne znam). čini se da će rasti i dalje, ali kojim tempom, koliko – meni je teško procijeniti.

ipak, što se tiče rasta: mislim da je sasvim razumno očekivati da će ulog u fondove i dionice više rasti nego u nekretnine.

no, dionice i udjeli imaju jednu veeeliku prednost – likvidnost. lako je povući novce ako gadno zagusti, a i lako i brzo je prodati samo jedan dio ako ti novci iz nekog razloga zatrebaju. (ne možeš prodati dio stana)

s druge strane ima jedan zanimljiv efekt – ako cijene neretnina recimo padnu 30%, to te vrlo vjerojatno neće jako zamarati. nekako se to manje doživljava kao gubitak jer cijelo vrijeme imaš taj konkretan stan od cigle i betona. s novčanim ulozima mi se čini da je drugačije – zbog gubitka od 30% bi već jako grizao nokte. no, to je čisto psihološki efekt. upravo zbog likvidnosti i mogućnosti brze prodaje napetost je veća – da li reagirati ili ne. kod nekretnina se čovjek baš ne trza toliko. (mislim da sam kod Grahama pročitao da bi za male dioničare bilo najbolje da nakon kupovine dionica burza nestane na neko vrijeme da ne gledaju u cijene svakodnevno)

ukratko: ja bih u dionice i fondove.

Never pay the slightest attention to what a company president ever says about his stock. Bernard Baruch

to je zato što dionice pratiš svaki dan, htio ne htio, a cijenu nekretnina ne možeš pratiti svaki dan ni da hoćeš jer je svaka nekretnina priča za sebe. nekretnine u zagrebu moraju pasti jer zagreb nije atraktivno mjesto za život u svjetskim razmjerima, a naših kupaca bit će sve manje i manje s vremenom. Ulaskom u EU cijene će pasti kao u ostalim zemljama sličnim nama, jer svuda su pale, osim u slovenskom primorju što je normalno jer tamo je vrlo malo prostora za novu gradnju. Kod nas očekujem na moru blagi rast u istri a stagnaciju u dalmaciji i primorju, budući da strancima nisu zanimljivi ni primorje ni dalmacija, dok istra ipak nekako je zanimljiva englezima i rusima. Dubrovnik će naravno i dalje rasti ali ne ovakvim tempom. Bitno je naglasiti da stranci kod nas uopće ne kupuju nekretnine već su kupci na moru pretežno kontinentalci, posebice zagrepčani, jer stranci su kupovali 90tih dok je bilo jeftino, a sada kupuje srednji sloj vikendice i kućerke. Stranci kupuju ponešto u istri i dubrovniku, dok u dalmaciji prodaja ide vrlo slabo, na što ukazuje i HGK u svom istraživanju. Zato će se cijene morati korigirati jer naše more previše je skupo, primjerice u ičićima se prodaje zgrada, fina , lijepa i moderna sa stanovima po 5000 eura /m2. To je previše jer za tu lovu dobiješ stan na azurnoj obali koja je ipak onda sigurnija za kupnju nego hrvatska (govorim iz perspektive stranca), pa se očekuju kao kupci naši fudbaleri i ostali poduzetnici, dok mi normalni ljudi naravno da nećemo dati 5000 eura za kvadrat nečega što toliko ne vrijedi ni u snu, premda je kuća zbilja prekrasna. Zato su dionice puno bolje ulaganje, osim naravno ako ti ne treba neki stan za život – tada kupi stan.

samod a nadodam: mislim da bi ti bilo pametno zbrojiti trenutnu imovinu i vidjeti koliko je u čemu. jedan moj frend već ima dva stana i najradije bi kupio i treći. dionice su mu prerizične. nekretnine siguno nisu loša investicija, no u njegovom slučaju je sve otišlo u nekretnine – po meni nepotrebno.

Never pay the slightest attention to what a company president ever says about his stock. Bernard Baruch

New Report

Close