Poslovni forum > Financije > Investicijski fondovi > Fondovi za ulaganje u nekretnine - jamstvo stabilnosti tržišta kapitala?

Fondovi za ulaganje u nekretnine - jamstvo stabilnosti tržišta kapitala?

< prva | prethodna | od 4 | sljedeća | zadnja >

09.05.07. | 11:20

Poštovani kolege, pozivam VAS na diskusiju o poželjnosti razvoja ZIF-ova s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine i u dogledno vrijeme, stvaranja Croatia Real Estate Exchange Traded Fund-a čija će se tržišna kapitalizacija mjeriti u milijardama kuna. [smiley2]

"Čate" su najveći problem s kojim je Lijepa Naša suočena.

09.05.07. | 11:23

1. Zašto su nastali REIT fondovi?

REIT fondovi nastali su u US prije gotovo pola stoljeća s ciljem omogućavanja pristupa malim ulagačima ulaganjima u velike projekte vezane uz nekretnine koje donose dohodak. Mali ulagači taj pristup ostvaruju kupnjom dionica REIT fondova, a koja predstavlja ulaganje u diversificirani portfelj nekretnina kojima upravljaju profesionalci. Financiranjem izgradnje nekretnina od strane REIT fondova se često otvaraju nova radna mjesta. Neka radna mjesta otvaraju se izravno, poput radnih mjesta upravitelja nekretninom i zaštitara, zaposlenika koji će raditi u nekretnini koja može biti proizvodno postrojenje, hotel, rehabilitacijski centar, udomiteljska ustanova ili bilo koja druga nekretnina koja donosi dohodak. Neka radna mjesta otvaraju se indirektno, poput zapošljavanja građevinskih radnika u građevinskom poduzeću koje izvodi operativne poslove izgradnje nekretnina REIT fonda i projektanata. Uz nekretnine REIT fonda nastaju mnogobrojni kooperanti koji mu pružaju razne specijalizirane usluge vezane uz održavanje nekretnina i slično. Zbog koristi koju takvi fondovi donose ekonomiji, US vlada je donijela zakone prema kojima ne postoji oporezivanje REIT fondova na razini poduzeća.

Prema US zakonu, REIT je oporezivo dioničko društvo koje ima svoju upravu, najmanje sto dioničara pri čemu pet najvećih ne raspolažu sa više od polovine upisanih dionica REIT fonda, koje investira najmanje 75 posto ukupne imovine u nekretnine, ostvaruje najmanje 75 posto bruto dohotka od upravljanja nekretninama, ako dionice oporezivih REIT podružnica čine najviše 20 posto njihove imovine, te ako isplaćuju najmanje 90 posto oporezivog dohotka putem dividendi svojim dioničarima. Zbog toga se REIT fondovi ubrajaju u dionička društva koja isplaćuju najvišu dividendu. Dividenda REIT fonda nastaje iz relativno stabilnih i predvidljivih novčanih tokova, prije svega iz rente koju plaćaju zakupnici nekretnina kojima upravlja REIT fond. Kako rente rastu u periodima povećane inflacije, realne dividende su dobro zaštićene.

Uprava REIT fonda odlučuje o njegovim investicijama i imenuje upravitelje nekretninama, a odgovorna je prije svega svojim dioničarima. Često su članovi uprave i upravitelji nekretninama i sami dioničari REIT fonda, pa se njihov interes u pravilu podudara sa interesom ostalih dioničara. Napomenimo da su mnogi REIT fondovi čijim se dionicama trguje na javnim tržištima kapitala nastali udruživanjem privatnih poduzetnika u poslovima s nekretninama.

"Čate" su najveći problem s kojim je Lijepa Naša suočena.

09.05.07. | 11:27

2. Zašto investirati u dionice REIT fondova?

Tržište kapitala primarno postoji kako bi se na organiziranom mjestu skupio novac za poslovanje poduzeća, a tek onda za investitore koji špekuliraju da će biti nagrađeni jer su uočili dionicu “čija će cijena rasti”. Stoga, kada se ulazi u kupnju dionice koju ne podržavaju pokazatelji poslovanja, već se dionicom trguje isključivo na temelju zakona ponude i potražnje, važno je biti svjestan rizika koji se pri tome kupuje. Zbog navedenih razloga je za “špekulante” kupnja dionica REIT fondova neatraktivna, pogotovo ako REIT fond kotira na brzorastućem tržištu kapitala kakvo je hrvatsko. S druge strane, dugoročni ulagači koji su nekoliko godina spremni pričekati vrlo sigurne i visoke dividende uz umjerenu i stabilnu aprecijaciju kapitala, REIT fondove smatraju najpoželjnijom investicijom. Zato su danas, uz ulagače čiji je posao direktno vezan uz financiranje od strane REIT fonda i desetke tisuća malih ulagača, najznačajniji dioničari REIT fondova mirovinski fondovi i osiguravajuća društva. Mali ulagači i mnogi institucionalni investitori se odlučuju na indirektno vlasništvo REIT dionica ulaganjem u otvoreni investicijski fond specijaliziran za ulaganje u REIT fondove ili ulaganjem u neki REIT ETF. Istaknimo da se ulaganje u REIT ETF prema kriteriju likvidnosti gotovo može smatrati ekvivalentom novca, a kako vrlo slabo korelira sa indeksima tržišta kapitala, institucionalnim investitorima značajno pomaže izgraditi dobro diversificirani portfelj.

Koliko dugo ulagači u dionice REIT fonda trebaju pričekati prvu značajniju isplatu dividende? U zemljama sa sređenom birokracijom na izdavanje građevinske dozvole se čeka samo nekoliko dana, dok je u zemljama neefikasne državne administracije za građevinsku dozvolu potrebno čekati i duže od godine. Odgovor očito ovisi o sređenosti tržišta nekretnina.

"Čate" su najveći problem s kojim je Lijepa Naša suočena.

09.05.07. | 11:29

Dionice REIT fondova služe za ograđivanje od rizika inflacije. Dugoročno generiraju pouzdan prosječan godišnji prinos od 12 do 13 posto. Vjerojatno je da će vrijednost dobro održavanih nekretnina rasti tijekom vremena. Dionice REIT fondova doprinose stabilnosti bilo kojeg portfelja jer su manje volatilne od drugih dionica, a istovremeno imaju svojstvo niske korelacije sa ostalim klasama imovine. Izravno ulaganje u nekretnine nije likvidno, a ulaganje u dionice REIT fondova jeste jer REIT fondovi imaju prihvaćenu fer vrijednost i tržište na kojem se njihove dionice trenutno mogu prodati uz neznatan diskont njihove fer vrijednosti, iako se češće prodaju uz premiju. REIT fondovi svugdje u svijetu, a pogotovo u Hrvatskoj, imaju obilje prostora za rast. Veličina REIT industrije se treba mjeriti sa tržišnom kapitalizacijom (broj emitiranih dionica pomnožen sa tržišnom cijenom dionice). Većina pojedinaca nema vremena ili iskustva u poslovima s nekretninama da bude njihov direktan vlasnik. Prodavanje samo jedne nekretnine može oduzeti mnogo vremena i time stvoriti visok trošak. Investiranje u dionice REIT fondova nudi široku diversifikaciju vlasništva nekretnina, likvidnost i profesionalno upravljanje nekretninama. Kada se odlučite za kupnju dionice REIT fonda, kupujete posao kojim se aktivno upravlja. Cilj upravitelja portfeljem koji koriste “growth” ili “value” strategiju odabira dionica je ostvariti premiju prinosa u odnosu na pogodno konstruiran “benchmark”. Da bi premiju prinosa zaista mogli ostvariti, nužno je da se odabrani portfelj mora razlikovati od “benchmark” portfelja. Proces odabira vrijednosnica i proces dodjeljivanja težina svakoj vrijednosnici su izvori prilika koje mogu dovesti do boljeg učinka od učinka “benchmark” portfelja. REIT fondovi se kao klasa imovine ponašaju prilično nezavisno od tržišta dionica i obveznica, povećavajući njihovu korisnost za diversifikaciju portfelja, te poboljšavajući prinos/rizik profil portfelja. Investiranje u REIT fondove omogućava sudjelovanje na tržištu komercijalnih nekretnina bez uz to povezanih problema nelikvidnosti, brige oko održavanja nekretnina, te nedostatka diversifikacije koja obično prati njihovo izravno vlasništvo. Pet je ključnih zabluda vezano uz REIT fondove:
1. REITs su paketi nekretnina.
2. Nekretnine su investicija visokog rizika.
3. Ulaganje u nekretnine je u suštini ograda od inflacije.
4. Zahtjevno tržište nekretnina je loša vijest za investitore u REIT fondove.
5. Dionice REIT fonda služe za trgovanje.
Odluka “kako razdijeliti kolač” koju donose upravitelji imovinom i obvezama financijskih institucija ovisi o njihovim odgovorima na sljedeća i još mnoga druga pitanja:
1. Koliko si agresivan investitor?
2. Koliko se ugodno osjećaš ako si izložen volatilnosti tržišta?
3. Koliko te pogađa gubitak vrijednosti dionica koje si odabrao?
4. Koliku godišnju naknadu za upravljanje trebaš uzeti iz imovine fonda da bi isplatio plaće i doprinose svojim zaposlenicima?
5. Koliko ti je važan stabilan dohodak od dividendi?
Ako je investitor konzervativan i traži stabilan prinos uz nizak rizik volatilnosti, alokacija između 20% i 25% portfelja u REIT fondove mu zasigurno odgovara. Dodamo li diversificiranom portfelju REIT fondove kao novu klasu imovine sa udjelom od 20%, kako su primijetile u svijetu vodeće konzultantske kuće za globalnu alokaciju imovine Ibbotson Associates i Bernstein Global Financial Wealth Management, možemo povećati prosječan godišnji prinos za 0.7% uz istovremeno smanjenje rizika volatilnosti za približno isti iznos.

"Čate" su najveći problem s kojim je Lijepa Naša suočena.

09.05.07. | 11:34

Sljedeći korak u provođenju strategije investiranja “od vrha prema dnu” je dodjeljivanje težina sektorima u REIT portfelju. Osim ako investitori ne vjeruju da mogu odrediti sektore koji mogu značajno nadmašiti ostale tijekom nekoliko sljedećih godina, težine u portfelju koje su približno jednake težinama u odgovarajuće konstruiranom indeksu REIT fondova zasigurno ima najviše smisla. Ako REIT fondovi specijalizirani za gradnju velikih trgovačkih centara čine 10% tržišne kapitalizacije svih REIT fondova, investitor koji nema dovoljno vremena za dublju analizu ih treba uvrstiti u svoj REIT portfelj u iznosu oko 10%.

Investiranje u dionice REIT fondova je dugoročna strategija, a očekivani prihodi sektora se mogu naglo i bez ikakvog signala upozorenja promijeniti. Zbog svojih svojstava dionice REIT fondova su osobito privlačne za ulaganje mirovinskim fondovima. Napomenimo da bi alokacija 20% imovine mirovinskih fondova u dionice REIT fondova rezultirala ogromnom potražnjom za dionicama REIT fondova. Tada bi tržišna kapitalizacija REIT fondova mogla dramatično narasti, a REIT fondovi bi mogli stjecati nekretnine po diskontnim cijenama. Vrlo je vjerojatno da će tijekom vremena sve više institucionalnih investitora u svoje portfelje uvrštavati veći postotak dionica REIT fondova kao posebne klase imovine. Mnogo je razloga zbog kojih bi mirovinski fondovi prije trebali u svom portfelju držati dionice REIT fondova umjesto držanja nekretnina. “Većina mirovinskih fondova vidi dionice REIT fondova kao trajni dio svoje imovine jer su te dionice istovremeno i dionice i nekretnine” je citat iz znanstvenog časopisa Journal of Portfolio Management iz 2003. godine. Investiranjem u dionice REIT fondova je omogućeno korištenje financijske poluge pri investiranju u nekretnine, što US zakoni ne dozvoljavaju kod izravnog investiranja u nekretnine. Za kraj, REIT fondovi zbog svoje veličine imaju sposobnost okupiti različite nekretnine locirane u određenoj zemljopisnoj regiji, što im može povećati operativnu efikasnost i pregovaračku snagu sa primateljima leasinga, te time ostvariti viši prinos od investiranja u nekretnine.

"Čate" su najveći problem s kojim je Lijepa Naša suočena.

09.05.07. | 11:35

Investiranje u US REIT fondove je tijekom zadnja dva desetljeća pružilo izrazitu nagradu investitorima orijentiranim prema visokim prinosima. Sudeći prema izobilju novih raspoloživih prilika sudionicima REIT industrije, najbolje tek dolazi. U Hrvatskoj je prilika za REIT fondove još bolja. Očekivana godišnja stopa rasta tržišne kapitalizacije je minimalno 25%. Razvoj REIT fondova ništa ne može zaustaviti osim loše politike regulatora.

Odgovor na pitanje zašto financijske institucije u Hrvatskoj ne drže veći postotak svojeg portfelja u zatvorenim investicijskim fondovima s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine nije vezan uz svojstva prinosa i rizika od ulaganja u nekretnine u Hrvatskoj. Vezan je uz zakonodavstvo koje ih regulira, nedostajanje dubine tržišta u smislu trgovanja dionicama zatvorenih investicijskih fondova s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine, te nedostatkom investicijskih projekata u kojima bi zatvoreni investicijski fondovi s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine trebali sudjelovati. Pitanje koje zaslužuje posebnu raspravu je: “Je li nedostatak kvalitetnih investicijskih projekata vezanih uz nekretnine uzrok ili posljedica nedostatka krupnog financiranja iz fondova za ulaganje u nekretnine?”. Uočimo li samo to da nova sredstva stalno pristižu na domaće tržište kapitala, te da trenutno brzi rast cijena dionica ne može još dugo trajati, za očekivati je da će se sve veći broj dugoročnih ulagača odlučivati uložiti svoja sredstva u zatvorene investicijske fondove s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine. Kada svima postane jasno da takvi fondovi postoje, te kada nestane rizik nemogućnosti financiranja projekata vezanih uz nekretnine, veliki projekti vezani uz nekretnine više neće nedostajati. Iako je u strateškom okviru za razvoj od 2006. do 2013. godine napisano: “Potrebno je informativnom kampanjom izgrađivati svijest vlasnika nekretnina o potencijalu rasta cijena nekretnina u pojedinim dijelovima Hrvatske i mogućim privatnim koristima koje se mogu pojaviti zbog kasnije prodaje ili davanja nekretnina u zakup umjesto prodaje.”, provođenje strategije na operativnoj razini je izostalo.

"Čate" su najveći problem s kojim je Lijepa Naša suočena.

09.05.07. | 11:39

3. Vrste REIT fondova

Equity REIT je poduzeće sa čijom se dionicom trguje na organiziranim tržištima kapitala, a koje kao temeljni posao kupuje, upravlja, renovira, održava, te povremeno prodaje nekretnine. Equity REIT po US zakonu dividende isplaćene dioničarima oduzima od dohotka prije oporezivanja (ne plaća porez na dobit na isti način kao ostala poduzeća), a svojim investitorima putem dividende mora isplatiti najmanje 90% ostvarenog dohotka. Dioničari zato moraju platiti porez na dohodak od dividende. Izbjegavanje dvostrukog plaćanja poreza je jedna od ključnih prednosti Equity REIT fonda. Danas su Equity REIT fondovi poduzeća koja razvijaju nekretnine, daju nekretnine u operativni leasing i pružaju različite usluge primateljima leasinga. Ključna razlika između Equity REIT fonda i ostalih poduzeća koja se bave poslovima vezanim uz nekretnine je u tome što REIT fond mora steći i razvijati svoje nekretnine kako bi njima upravljao kao dijelom svog portfelja, prije nego što bi ih prodao. Hipotekarni REIT fondovi u svom portfelju sadrži zajmove vlasnicima nekretnina koje su založene kao kolaterali i obveznice koje kao kolateral također sadrže nekretninu. Hipotekarni REIT fondovi upravljaju kamatnim rizikom ne samo korištenjem hipoteka kao zaloga, nego i korištenjem dinamičkih tehnika ograđivanja od rizika, te zbog toga moraju biti pod stalnim nadzorom. Hibridni REIT fond je istovremeno i vlasnik nekretnina i izdaje zajmove koji kao kolateral sadrže nekretninu.

REIT fondovi se mogu podijeliti na one sa privatnom ponudom i one sa javnom ponudom. Dionicama REIT fondova sa privatnom ponudom se ne trguje na javno organiziranim tržištima kapitala. Dionice REIT fondova sa privatnom ponudom se uobičajeno prodaju uz veliku nagradu koja se plaća prodavatelju (najčešće iznosi oko 12%). Danas je kod US komisije za vrijednosne papire registrirano oko 190 REIT fondova čijim dionicama se trguje na tržištima kapitala, 20 REIT fondova čijim dionicama se ne trguje, a približno 800 REIT fondova nije registrirano.

Tradicionalni REIT fondovi su najčešće izravni vlasnici nekretnina kojima upravljaju, iako je REIT fondovima dozvoljeno i da budu vlasnici udjela u operativnom partnerstvu. Uz tradicionalnu, postoje još i UPREIT i DownREIT strukture. Svrha UPREIT strukture (eng. Umbrella Partnership REIT) je omogućiti poduzećima koja upravljaju nekretninama i koja odavno postoje da nekretnine koje već posjeduju uključe pod “kišobran” REIT fonda bez da ih moraju prodati REIT fondu. Postojeći partneri u poslovanju nekretninama postaju partneri sa REIT fondom u novom operativnom partnerstvu u kojem partneri doprinose svojim nekretninama, a REIT fond novcem. REIT fond je često većinski vlasnik udjela u jedinicama operativnog partnerstva. Nakon nekog vremena (često nakon godinu dana), partneri mogu zamijeniti udjele u operativnom partnerstvu za dionice REIT fonda. DownREIT struktura je nastala nakon što su REIT fondovi postali javna poduzeća i nalikuje na UPREIT strukturu. Oni ne uključuju članove uprave REIT fonda među partnerima u vlasničkoj strukturi tako da isti upravljaju nekretninama od kojih nemaju izravnu korist. Postati dijelom UPREIT ili DownREIT strukture daje poduzeću koje se bavi upravljanjem nekretninama značajnu prednost prilikom akvizicija novih nekretnina od prodavatelja koji može odgoditi plaćanje poreza na dohodak od kapitala prihvaćanjem uvjeta propisanog jedinici operativnog partnerstva s REIT fondom navedenih u US zakonu o REIT fondovima.

"Čate" su najveći problem s kojim je Lijepa Naša suočena.

09.05.07. | 11:43

4. Zašto bi poduzeća koja se bave upravljanjem nekretninama trebala izaći na tržište kapitala kao REIT fondovi?

Razlozi uključuju:
• Lakši pristup potrebnom kapitalu
• Likvidnost imovine i lakše planiranje projekata vezanih uz razvijanje nekretnina
• Prednosti vezane uz plaćanje poreza
• Sposobnost jačanja i motiviranja organizacije

Činjenica da u US REIT fondovi ne plaćaju poreze na razini poduzeća je temeljni čimbenik koji će u skoroj budućnosti motivirati poduzeća koja se bave upravljanjem nekretninama da se priključe trendu izlaska na tržište kapitala u organizacijskoj strukturi REIT fondova. Razlog neoporezivanja REIT poduzeća je potaknuti male ulagače da se svojim kapitalom uključe u financiranje velikih dugoročnih projekata razvijanja infrastrukture nekretnina od kojih će država imati indirektnu korist putem otvaranja novih radnih mjesta vezanih uz nekretnine. Alternativa poticajima putem neoporezivanja REIT fondova je poticaj kakav u Hrvatskoj pruža Zakon o poticanju ulaganja: “Velikim projektom ulaganja (projektom ulaganja od značajnoga gospodarskog interesa) smatraju se izgradnja nove tvornice ili industrijskog postrojenja, pokretanje nove gospodarske djelatnosti, kao i razvoj novih tehnologija, te kojima vrijednost ulaganja u dugotrajnu imovinu nositelja poticajnih mjera iznosi najmanje 15 milijuna eura uz uvjet otvaranja najmanje 100 novih radnih mjesta povezanih s ulaganjem. Za velike projekte ulaganja u županijama u kojima kod Državnog zavoda za statistiku registrirana stopa nezaposlenosti iznosi preko 20%, nositelju poticajnih mjera odobrit će se bespovratna novčana potpora u iznosu do 5% stvarnih opravdanih troškova ulaganja u dugotrajnu imovinu u ukupnom maksimalnom iznosu milijun eura.”

Uspješne i rastuće organizacije koje se bave upravljanjem nekretninama stalno trebaju novi kapital za gradnju novih nekretnina ili kupnju nekretnina koje REIT fond ima namjeru poboljšati ili nadograditi. REIT fondovi često ulaze u rizične poslovne projekte u partnerstvu sa poduzetnicima ili financijskim institucijama. Mogu prodati nekretnine razvijene u rizičnim partnerstvima i ostvareni prihod iskoristiti za ulaganje u nove projekte koji se čine boljom prilikom za ostvarivanje više dobiti, uz istovremeni nastavak upravljanja nekretninama i zadržavanje odnosa sa klijentima. Pristup tržištu kapitala omogućava upravama REIT fondova fleksibilnost i pristup financijskim resursima po razumnoj cijeni. Tim pristupom upravitelji REIT fondova nisu na milosti zajmodavcima i imaju mogućnost dugoročnog planiranja.

Izdavanje redovnih (običnih) dionica, iako skupo, omogućava najtrajniji tip financiranja jer ne postoji obaveza isplaćivanja duga. Izdavanje redovnih (običnih) dionica dozvoljava REIT fondovima financijsku polugu tog dodatnog kapitala stvaranjem dodatnih obveza. Druga mogućnost je izdavanje povlaštenih (preferencijalnih) dionica. Ta je mogućnost otvorena jedino za REIT fondove sa javnom ponudom. REIT fond može prikupiti kapital putem tržišta kapitala izdavanjem i javnom prodajom komercijalnih zapisa, zadužnica i obveznica. Prikupljeni kapital omogućava REIT fondu raspršivanje financijske poluge za razliku od oslanjanja na banke i ostale zajmodavce, te više fleksibilnosti u provođenju odabrane strategije upravljanja imovinom.

"Čate" su najveći problem s kojim je Lijepa Naša suočena.

09.05.07. | 11:49

5. Današnji REIT fondovi

REIT privatna partnerstva su u US postojala do 1986. godine i služila su kao porezna utočišta. Zanimljiv je primjer privatno partnerstvo sa poduzećem specijaliziranim za leasing nekretnina, što je danas u Hrvatskoj moguća opcija za upravljanje nekretninama (članak 6. Zakona o leasingu, NN. Br. 135/06). U takvom partnerstvu likvidnost REIT fondova može ovisiti o financijskoj solventnosti poduzeća specijaliziranog za leasing nekretnina, pa je u US takvo partnerstvo davna prošlost.

Današnji REIT fondovi nisu porezna utočišta. Porez na dividendu koju isplaćuju redovne dionice koje nisu REIT dionice u US ne može prijeći 15%. Dividenda REIT fondova se isplaćuje iz prilagođenog kapitala od operacija, a stopa poreza na dividendu je jednaka stopi poreza na ostali dohodak. Dio dividende se može tretirati kao dugoročna dobit od kapitala (može se oporezivati po stopi 30%, ne po 15%), a ostatak dividende (25-30%) se može tretirati kao prinos na investirani kapital i na njega dioničari ne moraju plaćati porez. Ne postoji općeprihvaćeni dogovor o tome kako izračunati troškove dioničkog kapitala REIT fondova. Računanje troškova dioničkog kapitala značajno ovisi o stupnju do kojeg REIT fondovi koriste financijsku polugu. Držanje koeficijenta vlastitog financiranja na niskoj razini zasigurno pomaže smanjiti ukupne troškove dioničkog kapitala. Kvalitetno provođenje strategije rizičnog partnerstva također može pomoći smanjenju troškova dioničkog kapitala.

Današnji REIT fondovi razvijaju nekretnine. Današnji REIT fondovi su posao kojim se intenzivno upravlja i ne oslanjaju se na privatna partnerstva iako im je ta opcija i dalje dozvoljena. REIT poduzećima je dozvoljeno pružati usluge leasinga. Upravo je efikasan leasing ključ uspješnosti REIT poduzeća. Direktno vlasništvo nekretnina pruža priliku korištenja značajne financijske poluge (ponekad i 80%). Fokus današnjih REIT fondova je snažan tekući dohodak i aprecijacija kapitala. Današnji REIT fondovi ostvaruju rast povećavajući operativni dohodak od nekretnina koje posjeduju i prikupljajući kapital potreban za razvijanje novih nekretnina. Mogućnost razvijanja nekretnina je ključna prednost REIT fondova na mnogim tržištima nekretnina. Temeljem članka 2. stavka 1. Pravilnika kojim se uređuju ulaganja zatvorenih investicijskih fondova s javnom ponudom (za ulaganje) u nekretnine (NN. Br. 131/06) mogućnost razvijanja nekretnina je ZIF-ovima s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine je ograničena.

Današnji REIT fondovi su vrlo specijalizirana poduzeća čiji zaposlenici, među mnogim drugim stvarima, razumiju lokalno tržište, razumiju regulativu, prate trendove ponude i potražnje za zakupom i najmom stanova, te znaju procijeniti vrijednost zemljišta i zgrada. Današnji trend u zemljama sa uređenim tržištem nekretnina je da zbog veće financijske poluge i ušteda prilikom plaćanja poreza mnoga poduzeća prepuštaju svoje nekretnine investicijskom fondu s javnom ponudom za ulaganje u nekretnine ili poduzeću specijaliziranom za upravljanje nekretninama. Zatim takav fond ili poduzeće putem leasinga iznajmljuje prostor matičnom poduzeću. Trebaju li poduzeća prodati svoje nekretnine u REIT fondu koji će im te nekretnine iznajmljivati nazad putem leasinga? Prednost je ušteda prilikom plaćanja poreza, ali poduzeća time gube kontrolu nad svojim lokacijama. REIT koji jednom poduzeću daje u leasing svu svoju imovinu će vrlo vjerojatno naići na otpor kod investitora koji žele da REIT fond u koji namjeravaju uložiti bude diversificiran davanjem nekretnina u leasing više različitih poduzeća.

"Čate" su najveći problem s kojim je Lijepa Naša suočena.

09.05.07. | 11:53

Stopa kapitalizacije se odnosi na prinos neovisan od financijske poluge, a koji očekuje kupac komercijalnih nekretnina. Stopa kapitalizacije je izražena kao prinos od očekivanih tokova novca prije deprecijacije. REIT specijaliziran za gradnju i davanje u leasing apartmanau US ostvaruje stopu kapitalizacije od 5% do7%. Za investitore u takve REIT fondove je ključni element lokacija njihovih nekretnina.

Primjer REIT fonda nekretnina velikih trgovinskih centara je Simon Property Group REIT koji se bavi poslovima leasinga nekretnina velikim diskontnim trgovinskim lancima kao što su Wall-Mart i Target. Leasing kioska unutar velikog trgovinskog centra je najvažniji izvor prihoda REIT fonda specijaliziranog za upravljanje nekretninama velikih trgovinskih centara. Cijene leasinga takvih prostora neprestano rastu. Ukoliko neko poduzeće želi imati trgovinu unutar velikog trgovinskog centra, prostor mora uzeti na dugoročni leasing. Dugoročni leasing REIT fondu kao vlasniku nekretnina generira stabilan i predvidljiv tok novca. Trgovine koje nisu u stanju poslovati profitabilno lako se zamijene sa trgovinama koje imaju bolju ideju kako profitabilno iskoristiti prostor. U US su REIT fondovi vlasnici 85% od 400 najvećih trgovinskih centara.

Zakon o modernizaciji US REITs iz 1999. godine je omogućio svakom REIT fondu da osnuje oporezivu podružnicu u svom vlasništvu (eng. Taxable REIT Subsidary – TRS). Prema US zakonu, najviše 20% ukupne imovine REIT fonda može sadržavati vrijednosne papire njegove oporezive podružnice. TRS može pružati obilje usluga primateljima leasinga kada je davatelj leasinga REIT fond. Objekt leasinga može biti apartman, kuća, hotel, poslovni prostor, skladište, zgrada industrijskog postrojenja, obiteljska trgovina, trgovački centar, starački dom, dom zdravlja, bolnica ili rehabilitacijski centar. Neki REIT fondovi su specijalizirani isključivo za izgradnju i davanje nekretnina u operativni leasing državnim institucijama. TRS se može uključiti u rizična partnerstva sa drugim poduzećima kako bi zajednički pružali dodatne usluge.

"Čate" su najveći problem s kojim je Lijepa Naša suočena.

< prva | prethodna | od 4 | sljedeća | zadnja >

Prednosti registracije

Zaboravljena lozinka

Fondovi za ulaganje u nekretnine - jamstvo stabilnosti tržišta kapitala?

ocjena poruke

ocjena poruke

ocjena poruke

ocjena poruke

ocjena poruke

ocjena poruke

ocjena poruke

ocjena poruke

ocjena poruke

ocjena poruke

Vezano

Preporuke korisnika