Da je stanje na tržištu nekretnina u Hrvatskoj sve gore više nije novost. No kakva je situacija na našem tržištu u usporedbi s onima u okruženju manje se zna. Stoga o tome kakvo je stanje na tržištu nekretnina u Hrvatskoj i regiji jugoistočne Europe za Poslovni dnevnik govori Renata Suša, Colliersova menadžerica Odjela za investicije i korporativno savjetovanje. Suša je inače jedan od brojnih predavača na Šestoj godišnjoj međunarodnoj konferenciji o hrvatskom tržištu nekretnina koju organizira tvrtka Filipović poslovno savjetovanje. Konferencija će se održati 4. i 5. svibnja u zagrebačkom hotelu Esplanade.

Na kojem stupnju razvoja se nalazi Hrvatska glede uređenosti tržišta nekretnina?
Prema transparentnosti, odnosno dostupnosti informacija hrvatsko se tržište nekretnina pozicioniralo u sredini. Naime, u toj kategoriji nalazimo se iza Češke, Slovačke i Poljske, ali je domaće tržište ispred rumunjskog ili bugarskog. Što se tiče uže regije, Slovenija je ispred nas.

Koji dio domaćeg tržišta nekretnina stoji najbolje?
Rekla bih da je to tržište uredskih prostora. Međutim, o tom tržištu možemo govoriti samo u Zagrebu jer su sekundarni gradovi obilježeni specifičnostima kao što je podatak da većina tvrtki u tim gradovima ima vlastite poslovne prostore. Kriza je pokazala da imamo jako solidno i zdravo tržište uredskih prostora jer stopa nepopunjenosti iznosi šest posto, a to je najniža stopa nepopunjenosti u regiji. Primjerice, stopa nepopunjenosti uredskih prostora u Poljskoj iznosi osam posto, dok je u drugim zemljama regije puno veća.

Postoji li još prostora za rast na tržištu uredskih prostora?
Rast tržišta uredskih prostora možemo očekivati s povećanjem gospodarskih aktivnosti. Osim toga bankarska praksa je da traže pismene predugovore o najmu tih prostora prije nego daju novac, što je ograničavajuće, jer u Hrvatskoj ne postoji takva praksa. Kao otegotnu okolnost vidim i to da tvrtke u ovakvim gospodarskim okolnostima ne planiraju ekspanziju. Ipak, nepopunjenost će biti apsorbirana zbog niske stope u prvoj polovici 2010. godine, što bi moglo potaknuti potražnju za novim prostorima.

Što mislite kako će se razvijati tržište maloprodajnih prostora?
U Colliersu očekujemo naglasak na rastu maloprodajnih prostora u sekundarnim gradovima kao što su Osijek, Split, Rijeka, Varaždin i Dubrovnik, ali i u istočnom dijelu Zagreba. Zapadni dio domaće metropole došao je do razine do koje se neko tržište može razvijati. Ipak, trebalo bi razlikovati kvalitetne projekte koji i u ovoj situaciji zadržavaju kupce od drugih projekata. Kao jedan od takvih zasigurno treba spomenuti Arena centar u Zagrebu.

Kakva je situacija s rentama na tržištu maloprodajnih prostora?
Najprije bih htjela reći da je 2009. bila specifična jer je došlo do velikog povećanja ponude u teškim ekonomskim okolnostima. Stopa nepopunjenosti maloprodajnih prostora je deset posto, dok su rente pale za 20 posto. Mislim da su rente dotaknule dno i da više neće padati. Svakako su puno gore prošla tržišta maloprodajnih prostora, primjerice, u Ukrajini gdje su rente pale od deset do 50 posto kao što je slučaj i u Rusiji. I susjedne zemlje bilježe pad od 20 posto, dok je Slovenija stabilnija i bilježi pad od deset do 15 posto.

Mislite li da tržište nekretnina za stanovanje ide prema stabilizaciji?
Možemo govoriti o stabilizaciji jer nastavak pada cijena nekretnina za stanovanje očekujemo još do kraja prve polovine 2010. Također više neće biti “booma” u stanogradnji i stope rasta iz 2008. se vrlo teško mogu ponoviti. Stanogradnja će u Hrvatskoj više pratiti demografske trendove i potrebe, a gradnja će se planirati prema rastu potrošačke moći.

Koji je sada najveći problem na tržištu nekretnina za stanovanje?
To je problem s bankama. Očekivalo se da će banke stisnuti investitore iz problematičnih projekata kako bi počeli vraćati dugove, ali to se nije dogodilo. Budući da je to bilo vrlo neobično, od banaka se više ne očekuje takav korak. Očito su banke same voljnije menadžirati te problematične projekte nego ići na tržište po nižim cijenama.

Što mislite o vladinim poticajima za kupnju stanova?
U ovom bih se slučaju orijentirala na pozitivan aspekt poticaja jer se nešto pokušava napraviti. Međutim, ne očekujem značajnije pomake jer će se to tržište oporaviti tek s povratkom stabilnosti u gospodarstvo. Ljudi neće kupovati nekretnine uz rastuću nezaposlenost i pojačanu nelikvidnost.

Kakva je situacija s cijenama najma na tržištu skladišnih prostora?
Tu očekujemo pad renti. Cijena najma četvornog metra skladišnog prostora u Hrvatskoj iznosi od pet do sedam eura, što je u odnosu na regiju visoka cijena. U drugim se zemljama kreće od 2,4 eura do pet eura.

Koje biste tržište nekretnina u regiji izdvojili kao najatraktivnije za ulaganje?
To je svakako albansko tržište. Zemlja je potpuno nerazvijena u smislu komercijalnih nekretnina tako da se u skladu s tim očekuju visoke stope rasta. Albaniju očekuje porast gospodarstva, a time i porast raspoloživog dohotka, pa će tako zasigurno rasti i stanogradnja. Trebalo bi reći da su unosna tržišta poput ruskog, ukrajinskog i rumunjskog pretrpjela velik pad. Na tim tržištima ne očekujemo brz oporavak, ali će se on svakako dogoditi. Svakako treba spomenuti i Bosnu i Hercegovinu jer se nužno mora otvoriti za investitore. U Sarajevu su pokrenuti komercijalni projekti, ali za investiranje preostaju i sekundarni gradovi.